Ипотека сдает: в Приморье вдвое сократилось жилищное кредитование

Фото: РБК Приморье

После отмены в июле льготной 8-процентной ипотеки с господдержкой рынок жилищного кредитования в России показывает стабильный спад: так, в Приморском крае число выданных займов за три последующих месяца сократилось на 46,6%. Аналогичное падение отражается и в общих суммах кредитов (-45,4%). Это следует из опубликованных данных Банка России на сентябрь. Без учета льготных программ, базовая процентная ставка в регионе в среднем составляет 25,5%, а полная стоимость кредита (ПСК) доходит до 43% годовых. Но застройщики, с которыми пообщался РБК Приморье, оценивают ситуацию спокойно, говоря о незначительном влиянии на них «ипотечного кризиса».

Дальневосточная статистика

В сентябре 2024-го на Дальнем Востоке в целом было выдано 7,58 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на общую сумму 31,62 млрд руб. По этим показателям Приморье лидирует среди других регионов ДФО – в крае выдано 1,64 тыс. ипотек на 6,98 млрд руб. Следом идут Якутия (1,4 тыс. кредитов на 5,7 млрд руб.) и Хабаровский край (1,1 тыс. кредитов на 4,7 млрд руб.).

Резкое сокращение масштабов кредитования особенно заметно в новостройках: на Дальнем Востоке количество займов по договорам долевого участия (ДДУ) за три месяца сократилось на 53,9%, а объемы кредитования – на 49,9%. В Приморье аналогичная ситуация: спад на 56,5% и 53,9%, соответственно, за тот же период. С другой стороны, объем ипотек для индивидуального жилищного строительства за те же три месяца в крае уменьшился лишь на 14,5% (но объемы такого кредитования составили лишь 1,7 млрд руб. в сентябре по Приморью).

«Сейчас стагнация наблюдается как по льготным ипотечным программам, так и по стандартным. Этому поспособствовало приостановление выдачи семейной ипотеки, так как в банках закончились лимиты. Дальневосточная ипотека сейчас выдается, но у ряда застройщиков есть определенные нюансы. Многие банки подняли первоначальный взнос по программам льготного ипотечного кредитования до 50%, что точно так же сказывается на выдачах ипотеки и на продажах недвижимости у самих застройщиков. Исключением являются застройщики, которые находятся на проектном финансировании Сбербанка, они пока что сохраняют возможность выдачи ипотеки с первоначальным взносом 20%», – рассказал РБК Приморье основатель компании «Новостройки.ру» Дмитрий Павлов.

Стоит отметить, что сравнивать окончание третьего квартала 2024 года приходится с рекордными показателями ипотечного кредитования. Тремя месяцами ранее, в июне, российские и дальневосточные регионы были на пике по жилищным займам – люди стремились успеть до отмены льготной ипотеки с 1 июля и до вступления в силу изменений по семейной программе (еще до исчерпания ее лимитов этой осенью). А в сентябре 2023 года отмечался «ипотечный бум» за счет кредитования по программам господдержки (Центробанк тогда пояснял, что оно стало более привлекательным на фоне повышения рыночных ставок), и на этом временном отрезке сентябрь 2024-го тоже существенно проигрывает: за год число выданных в Приморье кредитов сократилось на 50,2%, а объемы ИЖК – на 52,8%.

Дальневосточная ипотека

Льготная ипотека макрорегиона – дальневосточная – оказывает смягчающее влияние на статистику местного рынка. Так, в среднем по России предоставление ипотеки за год снизилось более заметно, чем в ДФО, – приблизительно на 60% по количеству и объему. Наибольшая доля ИЖК в общем объеме предоставленных кредитов населению из месяца в месяц наблюдается тоже именно на Дальнем Востоке – в сентябре этот показатель составил 24,4%. Правительство Приморского края заявляет, что программа дальневосточной и арктической ипотеки популярна у населения: с начала текущего года выдано 7,4 тыс. кредитов на сумму 42,3 млрд руб., а в 2023-м было одобрено и выдано 4,4 тыс. кредитов на 19,3 млрд.

Фото: РБК Приморье

Фото: РБК Приморье

Фото: РБК Приморье

В то же время застройщики по-разному оценивают влияние этой программы на рынок: одни признают ее оживляющее воздействие, а другие говорят о жестких условиях для потенциальных участников. В ГК «Остов», которая возводит во Владивостоке ЖК «Старк», пояснили РБК Приморье, что на этом объекте объем дальневосточной ипотеки составил лишь 23% от проданного жилья (с марта 2024 года), а в целом доля льготных программ – около 40%. При этом приблизительно 50% жилья (и 90% коммерческих помещений) продается по альтернативным программам рассрочки, которые предлагает сам застройщик.

«Да спад [на рынке ипотечного кредитования] есть, но для нас он несущественный. Наши клиенты покупают недвижимость обдуманно, чаще без ипотечных программ. <...> В качестве мер поддержки для наших клиентов действует несколько программ: рассрочка на первоначальный взнос, рассрочка на 2 года без процентов, рассрочка до 5 лет со ставкой 12% годовых», – пояснила коммерческий директор ГК «Остов» Любовь Девяткина.

В проектах ФСК Регион, напротив, доля льготного кредитования всегда была высока – более 80% – и остается на этом уровне по итогам октября. После отмены в России льготной программы с господдержкой продажи сместились в сторону семейной и дальневосточной ипотек.

«В связи с тем, что банки почти еженедельно вводят новые ограничения по выдачам программ с господдержкой, в том числе и по дальневосточной ипотеке (увеличение размеров первоначального взноса, обязательное субсидирование), то сейчас время альтернативных инструментов продаж – траншевая ипотека по стандартной ипотеке, а также рассрочка от застройщика. Вероятно, на какой-то момент это может поменять доли рыночной ипотеки и ипотеки с господдержкой в общем объеме продаж, но тем самым сохранит возможность застройщика предлагать качественный продукт и не менять темпы стройки. А далее рынок недвижимости будет активно меняться, чтобы соответствовать новым реалиям. Однако спрос на высококачественное жилье будет всегда и везде», – говорит первый заместитель генерального директора ФСК Регион Роман Капинос.

Ставки сделаны

Благодаря сохранению дальневосточной ипотеки минимальная средневзвешенная ставка по ИЖК в стране за сентябрь зафиксирована в ДФО – в Республике Саха (Якутия) она составила 5,1%. В Приморье этот показатель заявлен в размере 5,63%. Однако если не учитывать действие сохранившихся в РФ и на ДВ льготных программ, то цифры становятся менее выгодными для заемщиков. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), средняя базовая ставка на первичном рынке за прошедшие недели ноября составляет 25,5% годовых.

Чтобы понять, сколько будет платить заемщик, взявший кредит под такую ставку, можно рассмотреть покупку квартиры за 6 млн руб. при первоначальном взносе в размере 20% от суммы. При оформлении ипотеки на 20 лет, например, в ВТБ это выльется в ежемесячный платеж 116 тыс. руб. (при оформлении страхования, подтверждении доходов и переводе зарплаты в данный банк). В Сбербанке на аналогичных условиях можно оформить кредит по базовой программе с ежемесячным платежом около 123 тыс. руб.

Еще одним наглядным для ипотечника показателем является полная стоимость кредита – в нее входит сумма всех расходов, которые предстоят заемщику (как регулярных, так и эпизодических, вроде оплаты той же страховки). Банки обязаны указывать данные о ПСК на своих сайтах – обычно в годовых процентах, как и кредитную ставку, и в диапазоне от минимально возможного значения до максимального. На момент публикации наиболее высокие максимальные ставки при покупке жилья в новостройке заявляют следующие банки из представленных в Приморье:

• Совкомбанк – от 21,5% до 43,2%;
• ВТБ – от 29,5% до 39,2%;
• Сбербанк – от 30% до 34,7%;
• Газпромбанк – от 27,3% до 31,1%;
• Т-Банк – от 22% до 31,1%.

На вторичном рынке недвижимости средняя базовая ставка фактически идентична – по данным ЕИСЖС, 25,46% годовых. Но максимально указанная ПСК для «вторички» в банках порой заметно меняется: например, в Совкомбанке  растет до 44,1%, а в Т-Банке уменьшается до 28,1% годовых.

«Для большинства граждан, для большинства клиентов, такие проценты просто неподъемные. Поэтому в настоящий момент на вторичном рынке недвижимости преобладает наличный формат расчета. Рыночными ипотеками пользуются крайне редко», – говорит основатель компании «Новостройки.ру» Дмитрий Павлов.

Отметим, что до 10 октября 2024 полную стоимость кредитов для российских финансовых организаций ограничивал Центробанк. Но из-за роста ключевой ставки временно было принято решение имевшиеся ограничения отменить – до 31 марта 2025 года. Напомним, что 25 октября ЦБ поднял ключевую ставку до 21% годовых и четко обозначил возможность ее дальнейшего роста по итогам предстоящего декабрьского заседания совета директоров.

Сколько за метр?

Во многих городах России эксперты в сфере недвижимости за последние месяцы отмечают снижение или стагнацию стоимости жилья – опять же в связи отменой массовой льготной ипотеки и исчерпания лимитов по семейной программе. По информации федерального портала «Мир Квартир», в октябре на первичном рынке жилья средняя по стране стоимость лота незначительно ушла в минусовую зону (-0,1% за месяц), а «квадрат» столь же незначительно прирос в цене (+0,7%) – исследовались 70 крупных городов. При этом Владивосток, наоборот, показывает рост по обоим показателям: средняя цена за квадратный метр – 186 тыс. руб. (+0,2%), а средняя стоимость квартиры – 8,9 млн руб. (тоже +0,2%).

«Что касается предложения, оно подросло на 17,5% за месяц – это значит, что продажи буксуют. Однако во многих городах застройщики не спешат снижать цены, что говорит о некоем запасе прочности в строительной отрасли. Отчасти рост цен может объясняться вымыванием дешевого предложения. Также раскупают квартиры небольшой площади: за месяц средняя площадь квартиры в новостройке уменьшилась с 52,8 кв. м до 52,4 кв. м. Тем не менее, мы наблюдаем тренд на снижение цен во все большем числе городов. И он продолжится, а в следующем году мы, по всей видимости, увидим и снижение средней по России стоимости квадратного метра», – считает генеральный директор федерального портала «Мир Квартир» Павел Луценко.

Вторичный рынок, по информации портала, показывает схожую динамику. В целом по стране средняя цена в октябре остановила свои рост, но Владивосток сбавил всего 0,1% за «квадрат» (173,2 тыс. руб.) и тут же прибавил уже знакомые 0,2% к цене квартир (8,4 млн руб.).

Отметим, что официальных данных Приморскстата за этот временной период пока нет, а «показания» экспертов порой расходятся. Так, в «Авито Недвижимости» заявляют, что в октябре на первичном рынке жилья России по сравнению с июнем (последним месяцем действия ипотеки с господдержкой) цены на квартиры в новостройках снизились на 2%. Во Владивостоке же, по информации ресурса, жилье стало доступнее на 12% – средняя стоимость квартиры составляет 8,5 млн рублей.

«Снижение цен на новостройки по стране в целом объясняется одновременным влиянием двух факторов. С одной стороны, стоимость объектов, уже выведенных на рынок, перестала расти. С другой – экспозиция пополняется новыми объектами, которые находятся на более ранних этапах строительства и, соответственно, имеют более низкую стоимость. Доля таких предложений в общем объеме достаточно велика, в результате чего средняя стоимость новостроек становится ниже. Также стоит отметить, что в последние месяцы застройщики активно выводят на рынок ранее сдержанные лоты. В текущих условиях на первичном рынке будут выигрывать те продавцы, которые работают с покупателями индивидуально и предлагают гибкие условия», – прокомментировал управляющий директор направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.

Как ранее писал РБК Приморье, удешевление «квадрата» в Приморском крае происходит медленнее чем по России. При этом эксперты отмечают, что в регионе за последнее время вышло в продажу достаточно много дорогих объектов недвижимости, что влияет на статистику. На сегодня Приморье по-прежнему является первым на Дальнем Востоке по масштабам жилищного строительства – объем таких работ, по статистике ЕИСЖС, в октябре составил 2,98 млн кв. м. Правда, реализация этого объема жилья пока составляет всего 28%, не распродано 58%, а еще по 14% продажи не открыты.

Еще больше новостей в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь.