Вторичка за наличку: что происходит на рынке недвижимости Приморья
Несмотря на рост стоимости квадратных метров, жилье в Приморье по-прежнему хорошо продается: спрос поддерживает льготная дальневосточная ипотека. Какую долю доходов жители края готовы тратить на ежемесячные выплаты по кредиту, сколько стоят квартиры в новостройках Владивостока, и что происходит с ИЖС, РБК Приморье рассказал руководитель группы продаж «Этажи-Владивосток» Николай Новиков.
– 2024 год для рынка недвижимости в России был годом потрясений. Отмена массовой льготной ипотеки, инфляция, рост ключевой ставки Центробанка – все это сказалось на ценах. Но, к примеру, в Краснодаре новостройки за год подорожали всего на 1%. А какова ситуация в Приморском крае?
– В Приморском крае, если мы смотрим за 2024 год и прирост цен к 2023 году, то, в общем объеме, это – 20%, то есть однокомнатная квартира – 19,9%, двухкомнатная – 20,1%, трехкомнатная, больше 65 кв. м, на 17,7% подорожала.
– Как при таких ценах меняется спрос по сегментам эконом, комфорт, элитное жилье?
– У нас во Владивостоке как такого «эконома» нет, есть «стандарт», «комфорт», «комфорт плюс», дальше уже «бизнес» и так далее. Сейчас люди больше сосредоточены на «комфорт плюс» и выбирают квартиры с отделкой, с ремонтом.
– С чистовой?
– С готовым ремонтом, максимально хотят с готовым. Если рассматривать запросы от покупателя, то чаще все они такого характера: нам нужна евротрешка – трехкомнатная квартира, где две спальни и кухня-гостиная. Люди приходят, хотят купить ее, смотрят на цены и покупают все-таки евродвушку, но с ремонтом, потому что застройщики сейчас предлагают ремонт, который своими руками делать гораздо дороже.
– То есть по-прежнему самый популярный способ расчета – это дальневосточная ипотека, а самое популярное жилье – это двушка. Или все-таки появились новые тренды на рынке?
– Тренд – это то, что стараются покупать с отделкой, потому что денег и ресурсов у людей не хватает на собственный ремонт. Застройщики сейчас выросли в качестве отделки квартир, и тренд сместился туда. Что касается ипотечных программ, то за прошлый год дальневосточная ипотека в массе ипотечных новостроек – 40%, 13% – это семейная, остальное уже обычное базовое.
– Ничего особо не изменилось. Все то же самое.
– Все то же самое.
– Можно ли составить типовой портрет покупателя ипотечной квартиры во Владивостоке? Кто эти люди?
– Да. Это семейная пара, в возрасте 30+ с ребенком, либо без него. Основная масса – это люди от 30 до 36 лет, потому что они подходят под дальневосточную ипотеку, а есть ребенок или нет ребенка, это уже как получается.
– В Москве, в январе, на рынке вторичной недвижимости было зафиксировано 90% сделок за наличку. Что у нас на вторичном рынке?
– Я расскажу не про январь, а про прошлый год. С начала 2024 года на вторичном рынке сделки с наличными были в районе 61%, к концу года перевалили за 70%. В среднем, где-то 68% – это наличные.
– То есть это люди с собственными средствами, с накоплениями – сняли с депозитов и вкладывают в недвижимость?
– Это депозиты, кому-то родители помогли или продали что-то ненужное и купили больше, чтобы расшириться. Ипотека живет сейчас на вторичном рынке, при том, что там ставка 30%. Но берут, как правило, 1,5-2 млн руб., потому что смотрят на ежемесячный платеж. Когда он переваливает за 70-80 тыс. руб., уже некомфортно, люди не берут. Некоторые берут 5-6 и даже 20 млн руб., но они прекрасно понимают, что где-то на дистанции 3-5 лет, они [кредит] закроют – что-то продадут, либо у них есть какие-то накопления, какая-то работа.
– В прошлый раз вы говорили, что люди готовы до 60% своих доходов отдавать на ипотеку. Сейчас что-то изменилось?
– 70%.
– 70%?
– Да, это же базовая потребность – жилье. 70% доходов готовы отдавать.
– Сколько стоит жилье сейчас на вторичном рынке?
– По цене квадратного метра?
– Давайте, по квадратным метрам.
– Сейчас большей популярностью на вторичном рынке пользуются квартиры опять же с ремонтом. Если в квартире косметический ремонт делали 15-20 лет назад, то она будет не столь популярной, нежели квартира с хорошим современным ремонтом. Люди все-таки ставят акцент на то, что сейчас куплю и больше вкладывать ничего не буду. Если по квадратным метрам, то я могу сказать, насколько они снизились. Снижение по Владивостоку за прошлый год достигало 25% от стоимости жилья.
– То есть вторичная недвижимость в цене падает?
– Да, она снижается и будет снижаться.
– Что же тогда происходит на рынке аренды?
– Аренда растет, стабильно растет. В прошлый раз, когда мы с вами беседовали (в июле 2024 года – прим. ред.), там был глобальный скачок. Сейчас есть рост, но он не такой сильный, примерно на 20-23% как по спросу, так и по стоимости. Если по стоимости района, то самый дорогой – это центр, Первая речка, Некрасовская и начало проспекта 100-летия Владивостока, а самый дешевый – это Тихая.
– А если не в квадратных метрах, какой порядок цен у нас на новостройки, «вторичку» и аренду жилья?
– По аренде так называемый средний чек – 38 тыс. руб., столько люди готовы платить. Ну, понятное дело – у нас есть масса студий, они же гостинки, есть и большие квартиры, и в среднем выходит 38 тыс. Что касается квартир по новострою, все регулируется очень простой формулой: дальневосточная ипотека плюс первоначальный взнос. Дальневосточная ипотека – 6 млн руб., первоначальный взнос – 1,2 млн. Вот оно ядро – 7,2 млн. На самом деле, от 7 до 8 млн руб. максимальное количество сделок проходит по дальневосточной ипотеке. Если вторичная недвижимость, то ядро продаж – квартиры до 4,9 млн, максимум – до 5 млн руб.
– Это мы говорим о Владивостоке. А за пределами Владивостока люди покупают жилье? Или у нас тенденция – столица края притягивает к себе всех?
– На самом деле, да. Есть такая тенденция – все переезжают к нам из маленьких деревень, маленьких поселков. Все стекаются во Владивосток. И что мы еще заметили, очень интересная штука: за последние три месяца, – в Яндексе мы смотрели, – очень сильно возросло количество запросов на покупку квартир от Москвы, то есть Москва хочет купить во Владивостоке, Хабаровск хочет купить во Владивостоке. На первом месте Москва, на втором Хабаровск.
– Как вы это объясняете?
– Дальневосточная ипотека. На самом деле, брали срез и смотрели, что нужно человеку при покупке квартиры в новостройке, там было несколько параметров: новое жилье, какие-то классные входные группы, безопасность, комфорт, соседи и контингент, который там живет. И за последние полгода осталось всего два – финансовая выгода и безопасность. Безопасность – это видеонаблюдение, закрытая территория, безопасность для детей – придомовая территория без машин.
– Какие тренды сейчас на рынке, если говорить об инфраструктуре? Что еще хотят люди видеть вокруг своего жилья?
– Первое, конечно, парковка, что в нашем городе практически невозможно. Второе – это то, о чем я говорил, – закрытый двор, безопасность, когда ты ребенка выпустил на улицу, и понимаешь, что с ним ничего не случится, он во дворе гуляет.
– Минимальные достаточно требования.
– Да, фонтаны не нужны. Фонтаны, аквариумы с бегемотами – пока нет.
– Как вы считаете, как изменится ситуация на рынке недвижимости Приморского края за ближайший год? Или нам не ждать никаких потрясений, изменений и новых трендов?
– Мы каждый год думаем, как поведет себя рынок, анализируем. Сейчас есть несколько веток развития. Ветка номер один: при условии, что ставка ЦБ не изменится и останется в районе 30%, то же самое будет.
– В районе 30%?
– Ну, не ставка ЦБ, а ипотечная ставка в районе 30%. Тогда ничего не изменится, все примерно так же будет, мы будем наблюдать плюс-минус 2024 год. В случае снижения очень сильно подскочит вторичка. Очень большой отложенный спрос сейчас у людей, люди живут в съемных квартирах, и накопление спроса просто гигантское. Как только пойдет снижение ипотечной ставки, если будут давать кредиты под 15%, рынок вторичной недвижимости очень сильно оживет. Новостройки будут чувствовать себя хорошо, даже при отскоке ставки ЦБ у них все пойдет вверх, но не такими скачками. Ну и еще мы все прекрасно понимаем, что сохраняется тенденция по загородной недвижимости: там сезонность вообще упала, ее нет. Если раньше мы видели, что люди покупают дачи и огороды где-то в марте или в сентябре, то сейчас просто каждый месяц – декабрь, январь, в зиму все покупают.
– То есть загородная недвижимость перестала быть местом сезонного проживания, сейчас это – полноценное жилье?
– Да. Очень много запросов сейчас именно на загородную недвижимость, на недорогие дома.
– Недорогие – это сколько?
– В понимании покупателей – это 6 млн, но за 6 млн сейчас мало из чего можно выбрать для постоянного проживания, ядро продаж загородной недвижимости – дома по 10-12 млн.
– Кто их покупает? Это те же люди, то есть тот же портрет – 30-35 лет?
– Да. Если раньше это были все-таки уже люди в возрасте, которые хотят просто пожить на своей территории без соседей, то сейчас возраст покупателей загородной недвижимости очень сильно снизился. На самом деле, мы оценивали буквально пару лет назад, и было вообще 27 лет, то есть в 27 лет люди уже начинают думать о доме. По цене это сопоставимо с трехкомнатной квартирой на рынке Владивостока: если мы не берем старые фонды, то квартира примерно сопоставима с домом той же площади.
– Получается, что возрастает конкуренция, и ИЖС постепенно будет вырываться вперед?
– Так он уже вырывается на протяжении несколько лет. В принципе, по России количество вводимых домов ИЖС превосходит количество вводимых домов-новостроек по квадратным метрам.
– Как тогда застройщикам привлекать клиентов в многоквартирные дома?
– Что касается Владивостока, застройщики давно перестали биться ценами, они дают комфорт, удобство, безопасность, они в это вкладываются, а не просто в стоимость квадратного метра. И сейчас [многоквартирных] домов, у которых очень низкая стоимость квадратного метра и очень маленькая квадратура, все меньше и меньше. Это людям уже неинтересно.
– Рынок предложений у нас довольно насыщен, потому что на протяжении нескольких лет было активное строительство, отрасль была на пике. Сейчас говорят, что будет стагнация в строительной отрасли. Вы согласны?
– По России стагнация возможна. Вот вы говорили, что в Краснодаре всего на 1% недвижимость подорожала, это понятно – там дичайшая конкуренция. Но застройщики тоже сложа лапки сидеть не будут, они просто придумают много разных акций. Акции, предложения, индивидуальные подходы каждому клиенту – они готовы идти на эти условия и открыты к диалогу. Они это все придумают, у них хорошо получается. Стагнации полной не будет, будет какой-то застой, но тоже временный. А что касается Владивостока – нет: Владивосток как продавался, так и будет продаваться, пока у нас работает дальневосточная ипотека, а ее продлили до 2030 года, все будет работать, будет продаваться. И еще – до появления этих новостроек, – по факту Владивосток ведь начался строиться всего 8 лет назад, – у нас были дома максимум 90-х годов постройки, люди просто от них уже устали. В этом году уже два плана реновации предложили, то есть два района перестроить, убрать хрущевки и брежневки, и построить там нормальные кварталы. Люди все-таки будут выбирать новостройки, в любом случае.
Еще больше новостей в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь.
