ДВ ипотека смягчила удар: в Приморье растут продажи «первички» и цены

Фото: РБК Приморье

Приморский край выбивается из общероссийской статистики по продажам жилья. Согласно презентации дивизиона «Домклик» Сбербанка, которая была представлена на Domclick Digital Forum в Москве (есть в распоряжении РБК Приморье), регион единственный из субъектов-лидеров РФ по текущему жилищному строительству показал рост объема продаж новостроек в сентябре-октябре к марту-апрелю текущего года – на 9%. Также Приморье показывает высокий результат по росту распроданности «первички» в стране – на 4,2% в ноябре в сравнении с мартом. Это второй результат после Санкт-Петербурга.

Новостройки растут

Данные по распроданности в регионе подтверждает статистика Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), согласно которой доля выкупленной площади в новостройках региона растет – с 26-27% в июне-июле до 28% в октябре. А вот сведения о снижении цен в сегменте первичной недвижимости в Приморье, о котором говорят аналитики Сбера, не подтвердились. Так, исходя из проектных деклараций застройщиков, опубликованных в ЕИСЖС, в октябре средняя стоимость «квадрата» в крае составила 156,36 тыс. руб. (+1,51% с июня и +4,6% с января). По данным Приморскстата, средний кв. м в новостройке в регионе обходился в 163,9 тыс. руб. в первом квартале, к концу октября цена выросла до 175,1 тыс. – прирост составил 6,8%.

Другую статистику РБК Приморье предоставили аналитики FarPost.ru, основываясь на данных по базе объявлений ресурса. Из них следует, что с июня по ноябрь цена квадратного метра на первичном жилье увеличилась на 5,76% – до 183,7 тыс. руб., а с начала года – на 9,8%. Правда, эти данные показывают другую кривую общего спроса на недвижимость – в целом, он плавно падает: если предыдущий год был рекордным по количеству сделок, то в 2024-м побиты многолетние антирекорды. Другие местные эксперты отмечают ожидаемый «пик» интереса к новостройкам, который случился перед отменой ипотеки с господдержкой, и нынешний спад.

«Можно говорить о значительном росте цен на новостройки. Стоимость квадратного метра активно росла в начале года. В летние месяцы традиционно происходит спад спроса, несмотря на то что сезонность в последние годы не так ярко выражена и колебания спроса больше привязаны к изменению ключевой ставки или условий ипотечных программ, так что в летние месяцы рост цен замедлился и даже были предпосылки к снижению стоимости. Однако начиная с сентября виден явный тренд на повышение стоимости квадратного метра, несмотря на снижение количества сделок. Отчасти высокие цены компенсируются праздничными акциями и рассрочками, особенно много таких предложений в декабре-январе», – поясняют эксперты.

Фото: РБК Приморье

Специалист по недвижимости агентства «Этажи» Евгений Тимофеев отметил, что общая стоимость на новостройки несмотря на все потрясения года особо не снизилась. Эксперт объяснил, что ключевые факторы, повлиявшие на цены – высокая стоимость материалов и рабочая сила, которая не подешевела.

Эксперты заявляют, что продолжение действия в ДФО двухпроцентной дальневосточной и арктической ипотеки смягчило удар по ценам на новостройки – отчасти именно льготная программа позволяет удерживать их и даже повышать. По данным FarPost.ru, в сравнении с 2019 годом, когда дальневосточная ипотека была запущена, 2024-й стал рекордным по росту цен. Но причин в данном случае несколько. Так, в 2023-м ресурс наблюдал снижение стоимости предлагаемого жилья из-за выхода на рынок большого количества новых проектов, выпуска в продажу сотен студий в домах на начальном этапе строительства. В 2024 году было объявлено о старте сравнительно небольшого количества новых ЖК, а самые выгодные предложения на рынке быстро раскупают.

«Если говорить по итогу года, то практически везде по России новостройки вырастут по сравнению с началом 2024-го. Другое дело, что в последние несколько месяцев по некоторым регионам можно видеть небольшое снижение. Мы к таким регионам не относимся. В отличие от остальной России у нас есть льготная программа дальневосточной ипотеки. И по этой программе требования ужесточились, но это все еще достаточно большая категория покупателей – и молодые семьи, и участники СВО и врачи, учителя, работники оборонно-промышленного комплекса. Поэтому предпосылок к явному снижению цен на новостройки нет. Возможны ситуативные акции от застройщиков для поддержания темпов продаж. Но фактически и застройщики, и банки могут сейчас несколько «охладить» продажи на длительное время, удерживая уровень цен. У них других вариантов нет. В условиях высокой себестоимости и роста расходов снижение цен просто невозможно», – пояснил директор компании «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков.

Отметим, что ситуация может измениться. Полпред президента в ДФО Юрий Трутнев на совещании в Приморье заявил, что банки ужесточают условия для получения льготной дальневосточной ипотеки, так как считают, что «объем субсидирования, который предоставляется Министерством финансов, не покрывает их издержек».

На «вторичке» все спокойно

По итогам года на рынке вторичного жилья ситуация складывается более спокойная. К сложившейся ситуации данный сектор уже привык, и в отсутствии массовых льготных ипотечных программ его не лихорадило из-за реформ 2024-го. Один из характерных показателей рынка, который только усилился в этом году, – отрыв от цен в новостройках («вторичка» традиционно дешевле).

По данным FarPost.ru, кривая цен на вторичное жилье по Приморью несколько отличается – больше колеблясь в сторону роста. При этом она мало изменилась с начала года: в среднем от 158,4 тыс. руб. в январе до 160,5 тыс. руб. в ноябре, очень пологий «пик» наблюдался лишь летом.

«Вторичный рынок, в отсутствии льготных ипотечных программ, значительного роста цен не показал. Нельзя говорить и о падении цен, часть собственников просто отказалась от продажи квартир сейчас, не желая снижать стоимость, другие же вместо продажи предпочли сдавать квартиру и ждать более подходящее для продажи время. <...> Вторичный рынок рос синхронно с новостройками до момента повышения ключевой ставки, из-за высоких ипотечных ставок срок экспозиции лотов вырос с 2-3 месяцев до полугода. Учитывая, что при высокой стоимости квартир первоначальный взнос на новостройку у покупателя появлялся после продажи квартиры на вторичном рынке, то снижение сделок на вторичном рынке сильно отразилось на количестве сделок на первичном», – поясняют представители платформы.

Фото: РБК Приморье

По данным Приморскстата, «квадрат» на вторичном рынке в регионе в начале года в среднем обходился в 139,1 тыс. руб., а уже в конце третьего квартала цена поднялась до 145,7 тыс. (+4,7%)

Однако в агентстве «Этажи» отмечают снижение стоимости фактически проданных квартир от экспонированных в среднем на 10%, в отдельных случаях эта цифра доходит до 15% – вопреки статистике, многие продавцы еще ждут повышения цен. Однако опрошенные эксперты считают, что спрос на «вторичку» растет, и достаточно быстро (не только в связи с отменой ипотеки, а по ряду факторов). Но свободных предложений вторичных квартир на рынке не так много, резкого притока их не было. В результате тренда перехода потенциальных покупателей с квартир в новостройках на вторичное жилье не наблюдается, хотя дефицит предложений действительно усиливается.

Ранее РБК Приморье писал, что после отмены в июле льготной 8-процентной ипотеки с господдержкой рынок жилищного кредитования в России показывает стабильный спад. В том числе и в Приморском крае, где число выданных займов за три последующих месяца сократилось на 46,6%. Тогда эксперты говорили, что стагнация наблюдается как по льготным ипотечным программам, так и по стандартным.

Еще больше новостей в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь.