На Дальнем Востоке предпосылок нет: эксперты о кризисе строительной сферы

В сфере строительства жилья России может сложиться непростая ситуация, когда застройщики из-за дорогого кредитного рубля потерпят убытки. Такой прогноз на ближайшую трехлетку дают аналитики, утверждая, что если строительный бизнес не подстроится под сегодняшнюю экономическую ситуацию в стране, то в ближайшие три года страна увидит несколько громких банкротства девелоперов. Другие эксперты предпосылок к кризису в ДФО не видят, по их мнению, ситуацию позволяет удерживать под контролем действие «Дальневосточной ипотеки», которая обеспечивает девелоперам покупательский спрос. Уверены в своем будущем и сами застройщики, заявляющие, что массовых приостановок строек сейчас нет.
Подсчитывают потенциальные убытки
Перенос строительства сразу четырех новых жилых комплексов, трех в Хабаровске и одного во Владивостоке, до 2026 года объявил один из федеральных застройщиков. Управляющий партнер компании Unikey Айгюль Юсупова заявила, что решение связано с высокой ключевой ставкой Центрального Банка России. По ее предварительным прогнозам, если начать реализацию проектов по плану, в 2025 году, прибыль будет в разы меньше запланированной.
«Изучив внимательно, как изменилась плановая финансовая модель проектов с повышением учетной ставки, я поняла, что запускать новые проекты в нынешней экономической ситуации – это значит заведомо согласиться на прибыль в разы меньше, чем запланировано. Поэтому, естественно, как и большинство застройщиков, запуск этих проектов я отложила на 2026 год», – пишет Юсупова.
Решение компании эксперты оценивают, как своевременное и разумное, которое поможет лавировать между повышающейся ключевой ставкой и снижающейся рентабельностью.
«В принципе гибкость это необходимое условие для любого разумного бизнеса. Есть период, когда лучше начинать проекты, а есть период, когда лучше не начинать. Поэтому здесь можно только все это одобрить. Действительно, так сказать, стоимость денег сейчас растет, а рентабельность уменьшается», – считает экономист, доцент кафедры «Финансы и кредит» школы экономики и менеджмента ДВФУ Максим Кривелевич.
Рост денег в цене оказывает влияние, угрожая застройщикам кризисом, не на все сегменты отрасли, а только на жилье класса эконом. Как говорит Кривелевич, какие бы приставки застройщики не использовали – эконом-плюс, суперэконом, почти лакшери, но все, что касается сокращения спроса, действует там, где люди покупают недорогое жилье в ипотеку.
«А там, где покупается жилье за сумасшедшие деньги и не в кредит, там ничего подобного не наблюдается. Поэтому кто-то не будет строить пятнадцатиэтажки панельные, а будет строить какие-нибудь коттеджики», – отметил экономист и добавил, что такой подход может стать еще одной мерой, которая позволит выжить бизнесу в непростые времена.
Кривелевич добавляет, что для большинства регионов страны приостановка запуска новых строек, вполне оправдана. Он предполагает, что в ближайшее время регулятор не будет снижать ключевую ставку, для этого нет пока никаких предпосылок. Более точные прогнозы, а за ними и принятие решений стоит ожидать ближе к весне. При этом эксперт отмечает, что рано или поздно деньги снова станут подешевле и тогда приостановленные проекты возобновятся с большей интенсивностью и с большей рентабельностью.
Общий тренд на приостановку новых строек будет нарастать медленно, уверен экономист. Застройщики сначала будут постепенно снижать свою рыночную активность, а затем, после того как регулятор ослабит денежно-кредитную политику, также постепенно будет наращивать. Ситуация на рынке, по его словам, будет зависеть от того, насколько гибкими окажутся отдельные компании, смогут ли они подстроиться под условия, которые диктует экономическая ситуация.
На Дальнем Востоке предпосылок для кризиса нет
Намерений приостановить запуск новых строек другие девелоперы пока не выражают, хотя считают решение «Юникей» логичным – вслед за ростом учетной ставки банки пересматривают условия предоставления проектного финансирования. Это делает строительство новых ЖК менее интересным для девелоперов, об этом РБК Приморье рассказала руководитель отдела маркетинга и продаж недвижимости АО «Сахалин Инжиниринг» Валерия Малашенко. Корректируются условия и при предоставлении льготной ипотеки – кредитные учреждения вводят в отношении застройщиков дополнительное субсидирование из-за того, что финансирование по госпрограмме не покрывает всю разницу с рыночной ставкой.
«Застройщики не располагают такими бюджетами, чтобы покрывать все эти расходы по меняющимся условиям кредитования, соответственно доступность новых проектов резко падает, компаниям не выгодно в такой ситуации начинать новую стройку. Поэтому решение «Юникей» более чем оправдано», – подчеркнула Малашенко.
При этом она добавила, что ее компания, которая занимается строительством на Сахалине и в Хабаровске, ведет плановые работы над созданием очередного жилого комплекса в столице Хабаровского края. О сроках старта нового проекта она пока не говорит, но предполагает, что это будет вторая половина 2025 года. Сейчас застройщик готовит к сдаче уже построенный ЖК, почти все квартиры уже проданы. Хотя в процессе строительства проблемы с продажами, связанные с ростом ключевой ставки и изменениями условий предоставления ипотеки, были.
«Рынок оказался не готов к тому, что банки начнут требовать субсидии, у нас на это действительно нет таких бюджетов. Поэтому мы отмечали снижение потребительского спроса, но благодаря тому, что один из банков субсидии отменил, ситуация начала выправляться», - рассказала Валерия Малашенко.
Другой региональный застройщик – ГК «Патрокл» – уверенно заявляет, что сегодняшняя экономическая ситуация пока никак не сказывается на деятельности компании, так как новые проекты в 2025 году анонсировать девелопер не планирует. А строящиеся сейчас объекты были профинансированы за счет кредитных средств еще до повышения ключевой ставки. Однако, смотря на перспективу, застройщик надеется, что прогнозы коллег об ослаблении денежно-кредитной политики регулятором в 2026 году сбудутся.
«Да, высокая ключевая ставка оказывает влияние на деятельность застройщиков, особенно, когда речь идет о проектном финансировании по новым объектам. Однако наша компания не планировала в этом году начинать новые проекты. В настоящее время мы завершаем работы на объекте, активно идут продажи, в конце 2025 года планируем ввод жилого комплекса в эксплуатацию», – рассказали РБК Приморье в группе компаний «Патрокл».
В правительстве Приморского края поясняют, что кризиса в отрасли не ожидается. По мнению краевых властей, регионы Дальнего Востока сегодня являются наиболее перспективными с точки зрения развития жилищного строительства из-за продления действия дальневосточной ипотеки до 2030 года. Профильные министерства края проводят постоянный мониторинг рынка жилья в части динамики цен, реализации проектов, востребованности ипотечных программ. Результаты этой работы опасения о рисках для отрасли не подтверждают.
«Приморский край в 2024 году не только лидировал по объемам и темпам строительства в ДФО, но и возглавлял российские рейтинги по жилищному строительству. Так, аналитики говорили о том, что объем жилищного строительства в регионе за 2024 год вырос более чем на 30%. Приморский край вошел в топ-6 регионов, где сохранилась положительная динамика по показателю распроданности квартир, и показал рост продаж на 9% (в этом смысле отличились всего два региона в РФ: Самарская область и Приморский край – по данным Сбербанка)», – подчеркнула РБК Приморье заместитель председателя правительства Приморского края Ольга Иванникова.
Растут объемы строительства и продаж
Статистику подтверждают и данные ДОМ.РФ. По состоянию на февраль 2025 года, в регионах Дальнего Востока строится 7 млн. кв. м жилья, работы ведут 330 застройщиков. В лидерах по объему жилого строительства Приморский край, в котором возводится 3 млн кв. м. На втором месте среди регионов ДФО Хабаровский край с 1,3 млн «квадратов», тройку замыкает Республика Бурятия с 0,7 млн кв. м.
Стоит отметить, что объем строящегося жилья год к году вырос. По тем же отчетным данным, макрорегион к февралю прибавил 1,7 млн кв. м, а Приморский край – 0,6 млн кв. м.
На фоне явного развития строительной отрасли и роста темпов сдачи нового жилья возрастает и количество выданных льготных кредитов. За 10 месяцев 2024 года рост объема выданной ипотеки составил 30% – показатель достиг 190 млрд руб., а за аналогичный период 2023 года – 145 млрд руб. В минувшем году число заемщиков по программе составило 36,8 тыс. человек. Отдельные банки фиксировали рекордный рост, например, ВТБ в октябре выдал на 80% больше, чем в сентябре. По данным министерства архитектуры Приморского края, в регионе на дальневосточную ипотеку приходится 46% жилищных кредитов.
Эксперты объясняют интерес к программе не только ее продлением до 2030 года, но и изменением условий ее получения – по поручению президента РФ Владимира Путина сумма займа на покупку жилья была увеличена с 6 до 9 млн руб., а кроме того, был расширен перечень жителей макрорегиона, для которых стал доступен льготный кредит, в него вошли участники СВО и сотрудники оборонно-промышленного комплекса.
Еще больше новостей в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь.