Мнение: для КРТ во Владивостоке можно использовать опыт других регионов
Механизм КРТ был запущен в 2020 году для реализации инфраструктурных и жилищных проектов в регионах РФ. Сейчас его применяют 78 субъектов страны. В частности, в ДФО к 2030 году по уже начатым стройкам КРТ планируют ввести 4,8 тыс. квартир площадью 327 тыс. кв. м.
Два новых проекта готовят к запуску и во Владивостоке. Это комплексное развитие территорий на Адмирала Юмашева и Тунгусской. Для этих районов уже разработали концепцию: как они будут вписаны в существующий ландшафт, какие общественно важные объекты здесь появятся, какая социальная инфраструктура. Так, на Адмирала Юмашева построят детский сад, на Тунгусской — комбинированный блок из школы на 300 мест и детсада на 130 мест.
О том, как механизм КРТ применяется в других регионах страны, а также чем Владивостоку может быть полезен федеральный опыт, РБК Приморье в рамках программы «Суть дела» рассказали эксперты.
Марина Ракова, вице-президент Фонда «Институт экономики города», профессор Международной академии архитектуры (отделение в Москве), член правления Нижегородского отделения СА России
«КРТ — механизм очень гибкий. Когда он появился, мы были невероятно рады и счастливы. В то время я работала в Нижегородской области, возглавляла министерство градостроительной деятельности. И вот та свобода, которую дали регионам в выборе модели подготовки этих решений, реализации, выбора условий — это большое преимущество механизма. И практика нарабатывается абсолютно разная.
Города наши уникальны. И облечь в какую-то единую рамку или шаблон проекты, — а в данном случае преобразование городской среды конкретного города, — очень сложно.
Что касается подходов с точки зрения принятия решений и подготовки этих решений, здесь есть на что смотреть, есть опыт, на который можно обратить особое внимание. Таким опытом, например, является подготовка предварительных концепций до выхода на решение, до выхода к обсуждению с жителями. Это такой предварительный документ, модель, на основе которой ищутся лучшие решения, вырабатываются условия, интересные всем группам. Потому что механизм КРТ безусловно подразумевает привлечение и частных инвестиций, и государственных, и решение жилищных проблем жителей тех территорий, на которые приходит этот механизм, предполагая расселение.
Образы, масштаб, озелененные территории, подходы к благоустройству, связи с остальной окружающей средой. Вот эти вещи очень важно прорабатывать, чтобы все понимали, а какое оно будущее, к чему стремимся, заходя на ту или иную площадку.
Привычные методы застройки, конечно, еще остались, но КРТ в силу своей гибкости позволяет привлекать не только государственные, но и частные ресурсы, формируя видение развития городских территорий. Его достаточно активно сейчас регионы применяют. Города Дальнего Востока осмысленно вошли в эту практику, в этот механизм».
Кирилл Солгалов, основатель и главный архитектор SPI Planning Group, советник главы Владивостока
«КРТ — это механизм, это инструмент. Инструмент эффективен ровно настолько, насколько правильно его используют. Можно взять молоток и пытаться чинить монитор, стуча по нему. Будет ли молоток эффективен? Нет. Точно также и КРТ, как инструмент может быть неэффективен при его неправильном использовании. И в целом это зависит от конкретных целей и задач, для которых используется инструмент комплексного развития территории. Ровно так же, как и то, правильно ли это будет влиять на город или нет.
КРТ это, по сути, только то, каким образом возможно изменение вида разрешенного использования и изменение права пользования земельными участками в пределах некой территории, для которой этот механизм применяется.
Каждое место уникально, особенно Владивосток. Мы любим наш город именно потому, что он настолько уникальный, и если мы будем к нему применять стандарты других городов, мы сами будем несколько расстроены. Из-за прекрасного рельефа, из-за сложной топографии, из-за совершенно другой природы, мы просто не можем то, что находится в плоском городе, попробовать натянуть на себя и получить что-то хорошее. Будем изобретать то, что будет встраиваться в городскую ткань города Владивостока.
Мы смотрим на стандарты комплексного освоения территорий, которые подготовлены «Дом.РФ», мы смотрим на передовые практики, которые закреплены Минстроем. Но в целом нельзя сказать, что есть некий шаблонный механизм, который можно трансформировать куда-то, и он ляжет туда и сделает город лучше. Город делает лучше только качественное проектирование каждого конкретного места.
Необходимо учитывать градостроительные особенности территории. Транспортную инфраструктуру, подъезды, обеспечение транспортом общественным, обеспечение транспортом личным, каким образом выстраивается эта территория с учетом ее значения в городе. Условно говоря, если это центральная территория, то есть даже практика, когда устанавливают максимальное количество парковочных мест, чтобы люди не ездили в центр города и не заполоняли его машинами, пользовались общественным транспортом. Это тоже градостроительный подход и градостроительная политика, которая может быть выработана.
Социальная инфраструктура — необходимое количество школ, детских садов, которое связано с общей демографией и общим градостроительным планом развития города в целом. В этом случае это работает. Природная составляющая, которая должна быть интегрирована, опять же, со всей остальной городской структурой.
КРТ — это действительно тот механизм, который именно как инструмент помогает развивать город, он позволяет решать те вопросы, которые очень долгое время невозможно было решить. Например, так можно наконец вернуть городу море, обеспечить выход к прибрежным территориям, сделать так, чтобы это пространство стало действительно городской территорией. Механизм КРТ– это тот инструмент, который позволяет решить такие долгоиграющие проблемы городского развития».
Наталья Машталир, заместитель руководителя ГКУ КК «Институт развития градостроительства и городской среды Краснодарского края»
«КРТ, пожалуй, самый эффективный механизм, который на сегодняшний день существует в Российской Федерации. Я бы даже сказала, что КРТ стал единственным механизмом, который сегодня используют регионы — Градостроительный кодекс много чего позволяет делать полезного с помощью механизмов комплексного развития территорий.
Например, в Краснодарском крае мы используем механизм КРТ по инициативе правообладателей на территориях, которые принадлежат застройщику — не на муниципальных, не на региональных, не на федеральных землях.
Договариваемся с помощью договора КРТ о том, что девелопер делает и вводит социальную инфраструктуру в первую очередь. В Краснодарском крае невозможно ввести первую очередь жилья даже при строительства большого района в 100 га, не обеспечив детей и взрослых необходимой социалкой. Поначалу, конечно, все застройщики возмущались — не был понятен этот механизм. Он не был понятен и банкам, однако сейчас у нас даже банки с неохотой выдают проектное финансирование, если проект не КРТ. Все уже привыкли к этому механизму, мы его уже обкатали, он показал свою максимальную эффективность. Сначала ввод детского садика или школы, и только на следующий день возможен ввод жилого дома. Даже если жилой дом был построен раньше, ведь строить проще, и вводить его в эксплуатацию проще, чем социальную инфраструктуру.
С применением механизма в регионах все очень индивидуально. Я знаю, что как раз Владивосток активно берет пример с Краснодарского края в части региональных нормативов градостроительного проектирования, и власти придумывают «фишки», которые делают механизм КРТ более интересным для девелоперов. Например, сокращение зеленых зон, с учетом очень активной высадки деревьев и кустарников. Вам это кажется сейчас непонятным, и действительно это так — наши общественники тоже долго возмущались, пока не поняли, в чем же тут дело. Если застройщик использует механизм планировки территории, он выделяет условные 25% территории под зеленую зону и передает ее городу, он не обязан ее благоустраивать. Город чаще всего ставит эту территорию в очередь по программе «Комфортная городская среда», и, если повезет, если найдутся деньги и жители проголосуют за эту территорию, он ее благоустраивают. Девелопер эту территорию делать не обязан.
При КРТ застройщик будет обязан благоустроить зеленую зону, причем благоустроить именно тем проектом, который он согласует с администрацией города. И это очень важно.
Успех проекта КРТ зависит от нескольких факторов. Это должна быть договоренность не формальная, а действительно смысловая между органами власти, девелопером и банком. Каждый должен понимать, что нужна слаженная работа и единое понимание всех процессов. Очень важно договориться, потому что договор КРТ — это прежде всего договор. Нужно грамотно посчитать сети — где они пойдут, как они пойдут, как они будут подсоединяться, и сколько все это будет стоить. И важно, чтобы все-таки проект покупали. Застройщики должны получать прибыль, а город — улучшать условия жизни в городе. То есть за счет проекта КРТ можно построить дорогу, можно благоустроить парк, построить дом культуры и так далее. У города тоже была четкая стратегия того, что он хочет, и чтобы эта стратегия на конкретном участке КРТ вписывалась в общую городскую стратегию. Тогда это будет эффективно работать».
