Косиков: рынок недвижимости Владивостока будет скучным и стабильным

Фото: РБК Приморье

В первом квартале 2026 года Минстрой РФ оценил среднюю стоимость жилого квадратного метра в Приморье в 178 тыс. руб. Прирост год к году составил всего на 1,7%. Есть ли подобные ценовые предложения в столице Дальнего Востока, РБК Приморье рассказал директор агентства недвижимости «Городской риелторский центр» Сергей Косиков.

— Владивосток в десятке самых дорогих городов в России по стоимости квадратного метра. В конце прошлого года средняя стоимость оставляла 198 тыс. за квадрат, но Минстрой говорит — 178 тыс. У нас есть такие предложения на первичном или вторичном рынке?

— Минстрой достаточно осторожно ориентируется на цену. Он устанавливает эту цену не для того, чтобы люди по этой цене покупали, а для того, чтобы можно было выделять деньги на выкуп квартиры по разным госпрограммам. И на сегодняшний день 178 тыс. — это очень близкая цена к реальной рыночной. Да, есть квартиры и по такой цене. Есть квартиры по 140 тыс., 150 тыс. за квадрат. Другое дело, что у Минстроя требования — за эти деньги купить квартиру с минимальным ремонтом, минимально упакованную для того, чтобы там можно было жить. Да, есть квартиры по такой цене.

— На первичном рынке?

— На первичном рынке, конечно.

— Что это за квартиры?

— Нормальные квартиры в домах. Неправильно говорить эконом, есть стандарт, но, опять же, давайте не забывать, что у нас качество жилья, стандарт и комфорт уже не сильно отличаются. Это больше позиционирование, это больше локации, район, но у нас есть районы, которые за последние годы просто взлетели по качеству жизни, это в основном районы комплексной застройки. Вспомним, Снеговая падь начинала строиться для военных много лет назад, это был 2010-2011 год. И чего только не говорили: у вас там все плохо, и мины, и ядовитые вещества какие-то. Сейчас там один из самых хороших развитых районов.

— Им дорог только не хватает, а так все хорошо.

— В Снеговой пади там все хорошо, даже и с дорогами на самом деле. Другое дело, Патрокл. Изначально это был проект комплексный, там должна была быть комплексная застройка, и тогда там было нормально спроектировано и развитие дорожной сети, и магазины, и все социальные объекты. А потом получилось так, что Патрокл нарезали на участки, стали выдавать на аукционах. И застройщики не могли собраться и делать там какую-то комплексную застройку. Только сейчас, через столько лет, когда район уже достаточно давно заселяется, активно застраивается, стали появляться нормальные дороги, нормальная инфраструктура, чтобы там жить внутри района.

— Если посмотреть за прошлый год, какие месяцы были самыми пиковыми по спросу, как цена изменялась, и может быть изменялась стоимость квартиры в разных сегментах?

— Прошлый год был настолько скучный, что даже можно просто брать любые данные, любое интервью за 2024 год, и будет практически почти то же самое. Да, летом был пик. До этого 600-700 сделок в месяц, в июле было почти 900 сделок. Вот такой пик, потому что в 2024 году в июне было 1,2 тыс. сделок, опять же, при среднем уровне 600-700 в месяц. Почему это было в 2024 году понятно — там отмена госпрограмм была. Прошлый год достаточно ровный. Когда мы читаем, опять же, материалы РБК, что в России был пик спроса в ноябрем — декабре 2025 года, около 14% всех годовых сделок было сделано, потому что ждали изменения семейной ипотеки, а во Владивостоке ноябрь—декабрь прошел стабильно — те же самые 800 с небольшим сделок, что в ноябре, что в декабре.

— На городском рынке недвижимости вообще ничего, никаких всплесков не происходит, все ровно?

— У нас дальневосточная ипотека. Если по России семейная ипотека занимает примерно 70% сделок, то у нас это меньше 20%. Если ты можешь взять под 2%, какой смысл брать под 6%? Тем более, что с 2024 года предполагается одна господдержка в одни руки, не важно, какую ты взял, другую уже не возьмешь. Это нормальный подход государства, когда аудитория ипотеки просчитываемая и регулируемая. Чуть проседают сделки, выгорает аудитория, государство добавляет для нас в дальневосточную ипотеку определенные категории. Меньше покупателей — добавили врачей, учителей. Добавили, посмотрели, что основные — это возрастные, и они покупают уже не новостройки, а участки — строят дома, поменяли условия, чтобы молодые пошли покупать: отменили требования к стажу, сделали, что после покупки должен обработать 5 лет. Добавили участников СВО. Нужно еще подкрутить аудиторию — разрешили работникам образования независимо от должности покупать. Ввели для многодетных возможность взять дальневосточную ипотеку, понятно, что с условиями, с ограничениями, но это все аудитории просчитываемые, и они поддерживают спрос на достаточно стабильном уровне.

— То есть везде рынок недвижимости лихорадит, а Дальний Восток в этом случае не Россия.

— А у нас свой путь всегда, да.

— Были квартиры в прошлом году, которые вдруг дешевели? Или недвижимость не дешевеет?

— На рынке новостроек есть общая статистика, общие тренды. По общим трендам недвижимость и новостройки дорожают. Да, рост был в цене что в реальных сделках, что в предложении не такой большой, на уровне 8-8,5% за год. Но локальные предложения бывают дешевеют: застройщик перелетел цену в своей политике продаж — устроил распродажу, нужно стимулировать — дает большие скидки. Но давайте не забывать, в самой моделе продаж новостроек есть один простой принцип: квартира, которая сейчас продается, не должна быть продана дешевле, чем была такая же продана раньше. Возможно, появится локально в какой-то распродаже единичный экземпляр. Но если это делать системно, то это прямой путь к банкротству, разорению застройщика, продажи станут на стопор и просто их не будет.

— На вторичном рынке ситуация отличается? Или все примерно то же самое, те же самые тренды?

— Кардинально отличается. До 2020 года новостройки ориентировались на вторичный рынок, и вторичка была дороже, чем новостройки. А вот после 2020 года — господдержка, эскроу-счета, проектное финансирование, массовое строительство, потом еще дальневосточная ипотека добавилась. После этого вторичка уже ориентируется на цены новостройки. И вот в зависимости от количества и качества новостроек, в зависимости от ставки по ипотеке обычной, рыночной и определяется разрыв цен. Вторичка на 10-15% дешевле, чем новостройки. И, собственно, все тянется за новостройками, все повторяется. Единственное, что тренд прошлого года укрепился, мы это начинали замечать еще с конца 2024, и к концу 2025 года поток усилился — люди, которые держали деньги на вкладах, потихонечку перекладываются в недвижимость, в том числе вторичку.

— За наличку покупают?

— Покупают и очень много, основные сделки идут за наличные. На вторичном рынке есть ипотека, но если в нормальной жизни было 70-75% ипотечных сделок, то сейчас их 25-30%, и сумма ипотеки снизилась. Средний чек этой ипотеки 1,5-2 млн руб. В основном это те люди, которые планируют досрочно гасить. Что говорить, если средний срок ипотеки, которая выдавалась на 20-25 лет, по факту был меньше 7 лет. Даже тогда, по низкой рыночной ставке, люди брали ипотеку с перспективой ее досрочно гостить. С дальневосточной ипотекой на новостройки ситуация другая: ты берешь деньги почти в рассрочку, поэтому ожидать досрочного гашения таких кредитов на новостройки не придется.

— Изменилось ли что-то во Владивостоке на рынке недвижимости после явления «схема Долиной». И были ли у нас такие прецеденты?

— Прецедентов, как у Долиной, у нас не было. Но в нашей практике в декабре 2024 года была сделка, когда вдруг выяснилось, что продавец отправил деньги мошенникам. Это было больно, обидно, ужасно. Это возрастная женщина, она была нормальная, адекватная, у нее была еще недвижимость. Насколько смогли эти деньги забрать у мошенников, не могу сказать. В процессе решения этих вопросов все были зайки — все сидели спокойно и ждали, кроме родственников этой женщины. Пришлось продать другие квартиры, вернуть деньги за эти квартиры, покупатели не потеряли ничего.

Ну, а сама так называемая схема Долиной иногда напоминала какой-то организованный PR. Местами даже казалось, что это какие-то интересанты от застройщика, специально раскачивают тему — на вторичке не покупайте. Даже такая реклама появлялась у некоторых компаний. Понятно, что этого дохлого льва попытался пнуть любой, кто хоть чуть-чуть к этому был причастен, ужасно все выглядело. На самом деле, изначально, есть вещи, которые спорны, есть вещи, которые можно обсуждать, есть вещи, которые прямо в разрез с правовой практикой, с законами идут. И ты видишь эту дикость. Наша юридическая служба, когда только это все стало появляться в публичном поле, все изучила, рассказала в компании, лекции риелторам города устраивали — что там реально происходит. Если бы вдруг все осталось, как было, то есть нашей замечательной актрисе оставили бы квартиру, покупателя без денег, и с принципом «иди сам к мошенникам и требуй», то это был бы просто правовой взрыв. Так быть не должно было. Возможно, хорошо, что все вылилось в публичном поле, и решилось все быстрее.

— Есть ли во Владивостоке инвестиционное жилье сейчас, и выгодно ли вкладываться в недвижимость, как в инструмент инвестиций?

— Сейчас уже да, выгодно. Но мы сравниваем теплое с мягким, мы сравниваем инструменты инвестирования на разные случаи жизни, а они все работают по-разному. Во-первых, очень часто инвесторами называют и тех, кто говорит: у меня есть деньги, я куплю квартиру, останется детям, а пока у меня детям два-три годика, я буду ее сдавать. Вот это инвесторы? Нет, а их называют инвесторами. Второе: инвестиция в недвижимость — это всегда очень долгие деньги, потому что их вывести быстро тяжело, высокие транзакционные издержки на приобретение и на перевод потом бетона в деньги. Другие инструменты работают лучше, но если мы говорим, например, о вкладах, то ты открыл хороший депозит на полгода и все — полгода твои деньги заморожены, недвижимость худо-бедно ты можешь все-таки реализовать, вернуть свои деньги. Деньги на вкладе — это просто проценты, а купленная недвижимость — это, во-первых, доход от сдачи в аренду, сама недвижимость, как минимум на уровне инфляции, а обычно там даже сейчас выше уровня инфляции сама по себе дорожает, и в перспективе 5 лет плюс, это самый стабильный и выгодный инвестиционный инструмент. Можно играться в золоте, можно играться в акциях, но там требуется уже определенное знание, определенный уровень смелости.

— Каким будет в целом этот год для рынка недвижимости Владивостока, что будет на него влиять, какие факторы основные, какие риски, насколько будет дорожать недвижимость, насколько будет дешеветь? Ваш прогноз на этот год.

— Пока никакого черного лебедя на горизонте нет, чтобы прям все взорвалось, поменялось, что в лучшую, что в худшую сторону. Два раза в год стабильно кто-то рассказывает ужасную историю, что вот точно завтра будет дефолт, недвижимость подешевеет или еще что-то. Такие страшные истории не стоит слушать. Рынок стабилен. Да, у нас за 2025 год новых строек вышло примерно в два раза меньше, чем за 2024, в 2026 году тоже вала новых строек не будет. Но все прогнозы, что будет страшный дефицит, нечего будет покупать на рынке, цены взлетят резко вверх — нет, ни в 2026, ни в 2027, ни в 2028 этого не будет. Если мы говорим про Владивосток и городскую агломерацию, достаточно большое количество проектов на рынке, этого объема хватит для удовлетворения спроса на несколько лет.

До 2030 года продлена дальневосточная ипотека. Можно рассуждать сколько угодно, что к концу 2026 года ипотека будет 12% или не будет, будет 15% или не будет. Да, это будет влиять на количество потенциальных покупателей по рыночной ипотеке, но у людей достаточно много денег накоплено, дальневосточная ипотека действует, семейная ипотека даже с новыми жесткими условиями действует, поэтому спрос поддерживается. Людям всегда нужно где-то жить. А Владивосток даже не столько демографически прирастает, он активно развивается в сторону пригорода, Надеждинского округа, Артема — все это тоже Владивосток с агломерацией. Очень активно люди покупают в этом пригороде.

Следующий шаг, я думаю, в этом году мы его будем наблюдать, это развитие острова Русский, именно развитие в плане комплексного жилищного строительства. По нашим расчетам — скучный, стабильный рынок. Потихонечку будут покупать, хуже не станет, лучше станет чуть-чуть, не сильно, не критично, не так, что вдруг каждый второй горожанин сможет купить себе новое жилье, так не бывает, так никогда и не было. Цены будут расти умеренно и на вторичку, но по мере снижения ключевой ставки и ставки по ипотеке, разрыв цен между вторичкой и новостройками будет сокращаться. И еще один фактор, который большое влияние окажет — распроданность. Сейчас нормой является сдача новостройки, в которой 30-40% не распроданы. Да, понятно, есть проекты, которые распродаются полностью к моменту, но таких все меньше и меньше. Вот при этой средней цифре — 70% распроданности, на рынке будет очень много фактически готового жилья от застройщиков, и часть спроса будет там.