Андрей Борняков: застройщики обычно переоценивают свой продукт

По состоянию на октябрь 2026 года во Владивостоке квартиры продаются в 141 готовом и строящемся доме, из которых 69 застройщики относят к комфорт-классу, 55 — к стандарту, 14 — к бизнес-классу и три — к премиуму. При этом в сегменте бизнес-класса на рынке остается около 1,3 тыс. квартир стоимостью от 6,7 млн до более чем 67 млн руб. На фоне широкого разброса цен и характеристик жилья в России до сих пор нет законодательно закрепленных критериев классификации новостроек — застройщики самостоятельно определяют их категорию. Почему заявленный класс дома не всегда соответствует его качеству и какие параметры действительно важны при выборе квартиры, в интервью телевидению РБК Восток рассказал член Союза архитекторов России, профессор Международной академии архитектуры, советник Российской академии архитектуры и строительных наук, основатель мастерской «Град М» Андрей Борняков.

— Чем определяется класс жилья и на какие критерии ориентируются застройщики, выбирая между стандартом, комфорт- и бизнес-классом?

— На сегодняшний день законодательно закрепленных критериев оценки жилья не существует. Мы прекрасно понимаем, что есть критерии оценки гостиниц — от одной до пяти звезд, но критериев классификации жилья нет. Это критерий, который застройщик определяет самостоятельно.

Если раньше у нас был сегмент эконом, то правительство этот критерий из названий убрало и сейчас он у нас называется стандарт. Дом, детская площадка, условно говоря, какая-никакая парковка во дворе — это стандарт-сегмент. Что касается комфорта, комфорт-плюс, бизнес-класса и премиум-класса, их, конечно, нужно классифицировать по принципу, похожему на гостиничный.

Прежде всего уровень и сегмент жилья нужно определять локацией. Если это достойное, премиальное место, там, естественно, дорогая земля, вид на море, рядом парк или озеро, прекрасные видовые характеристики. Естественно, это должен быть центр города либо клубный дом премиум-класса где-то за городом. Но все это должно сопровождаться определенной инфраструктурой. Для премиума недостаточно магазина: нужны собственные фитнес-центр, спа, зона отдыха и достаточно приватная территория.

— То есть речь идет не о близости к поликлинике, школе или детскому саду, а об объектах, связанных с определенным уровнем жизни?

— Совершенно верно. Для премиум-класса одно машино-место на квартиру, наверное, уже неразумно. Как правило, в семье две машины, а может быть, еще какая-то техника для увлечений. Поэтому парковочные места нужно рассчитывать с учетом этого. Еще не учитывается, что практически каждая вторая семья имеет домашних животных. А для этого необходимо говорить о площадках для выгула домашних животных.

Кроме того, нужно универсальное место, где можно помыть не только лапы животным, но и колеса коляски перед хранением, велосипед, самокат и другую малую технику. Это своего рода моечная — от животных до малой техники.

Такой стандарт давно существует, к сожалению, мы немного отстаем от принятой в других странах практики. Тем не менее радует, что постепенно к этому приходим.

— Какой набор критериев должен быть представлен покупателю, если класс жилья законодательно не закреплен?

— Давайте начнем с базовых, элементарных вещей, понятных потребителю. Это высота потолка, парковка, машино-место. Для комфортного проживания детей желательно предусмотреть двор без машин. Желательно, чтобы над проектом работала известная архитектурная компания.

Безусловно, важны стильный, продуманный фасад, красивые, качественные интерьеры. Но самое главное — продуманные функции, которых сразу не видно, но которые ощущаешь, когда начинаешь жить.

Функция, которая должна отличать классы жилья, — разделение потоков. Если в стандарт- и комфорт-классе жильцы могут пользоваться одним лифтом с рабочими, которые ремонтируют квартиры, доставщиками и коммунальными рабочими, то в бизнес-классе и премиуме это неприемлемо. Потоки должны быть разделены, в том числе за счет отдельных лифтов, чтобы жители не пересекались с рабочими.

Бывало, прихожу к друзьям в новостройку: едешь в лифте в чистой одежде, а рядом завозят мешки с цементом. Такого быть не должно. Поэтому прежде всего нужно разделять функциональные потоки.

— Во Владивостоке предлагаются квартиры в 64 готовых новостройках и еще в 77 строящихся домах. При этом 69 домов относятся к комфорт-классу, 55 — к стандарту, 14 — к бизнес-классу и три — к премиум-классу, правда, в двух из них квартиры уже не продаются. Такое преобладание комфорт-класса — это мода, тенденция или девелоперы видят, что такое жилье лучше покупают?

— Понимаете, здесь, наверное, и то, и другое, и третье. Девелоперу выгоднее сказать, что у него не стандартный дом, а комфорт-класс, и начать перечислять преимущества. Условно, если это двор без машин, он выносит это на первое место, делает акцент, и по большому счету мы видим тот же стандарт, только более распиаренный, подведенный под комфорт.

На сегодняшний день, на мой взгляд, большинство новостроек — это обычный типовой московский стандарт.

Чтобы достичь уровня комфорта, надо поработать и со средой, и с функциями. Прежде всего это вопросы безопасности, выгула домашних животных и множество других нюансов.

— Во Владивостоке продаются 1,3 тыс. квартир в сегменте бизнес-класса. Разброс цен — от 6,7 млн до более чем 67 млн руб. Площадь тоже сильно различается: самая большая квартира из найденных — 178 кв. м, но есть и площадью 28,5 кв. м. Такое небольшое жилье может считаться бизнес-классом или метраж тоже важен?

— Что касается метража, это, конечно, очень маленькая квартира для бизнес-класса. Скорее, она относится к стандарту. Даже комфорт-класс при такой площади, наверное, будет сложно обосновать. Поэтому размер квартиры имеет значение.

Но прежде всего бизнес- и премиум-класс — это местоположение. Я уверен, что в тех домах, где премиальные квартиры распроданы, застройщики попали в этот рынок и предусмотрели функции, достойные премиума. Дом, в котором квартиры не продаются, вероятно, не попал ни в нужную локацию, ни в нужные функции.

Люди уже неглупые. Можно эмоционально на что-то решиться, но нужно мысленно представить себя в этом доме, понять, какими функциями будешь пользоваться и на что смотреть каждый день. Несмотря на красивые кадры в рендерах, надо побывать на месте, чтобы понять, премиум это или нет. Когда застройщики допускают такие ошибки, они сами страдают от отсутствия покупателей.

— Если параметры, которые разделяют классы жилья, условны, обратимся к аналитике. Средняя цена квадратного метра в сегментах стандарта и комфорта с весны до августа практически не менялась. В бизнес-классе она составляла чуть более 248 тыс. руб. в апреле, в июне выросла до 271 тыс. руб., а в августе снизилась до 258 тыс. руб. С чем связана такая динамика?

— Скорее всего, второе — застройщики повышали цены, не увидев достаточного спроса. Если спрос есть, цена растет. Если спроса нет, покупателей заманивают скидками, машино-местами и бонусами разного характера.

— Сейчас один из застройщиков сертификаты на Пхукет еще будет предлагать.

— Вот, пожалуйста, сертификаты на Пхукет. Только приходи, покупай у меня квартиру. Ты купил квартиру, съездил на Пхукет, прилетел, что у тебя там за квартира, какие там функции, это уже вторично — думает застройщик. Я думаю, что никогда путевка на Пхукет или куда-либо не будет основной составляющей для того, чтобы ты купил в этом ЖК квартиру.

— Резюмируя наш разговор, становится понятно, что никто не несет ответственности по какому-то нормативному документу или закону, какой класс жилья он присваивает своему дому. Тогда на кого ориентироваться покупателю в данном случае?

— Возможно, скоро мы придем к стандартной классификации, где будут прописаны минимальные нормы, как в гостиницах. Но на сегодняшний день ответственность несет застройщик. Никто не недооценивает свой продукт, обычно все его переоценивают.

Здесь голосует покупатель. Если он оценил продукт по достоинству, несмотря на весь пиар и деньги, вложенные в маркетинг, если девелоперы, риелторы и дилеры по продажам поверили в него и привели покупателя, который не чувствует себя обманутым, значит, продукт получил достойную оценку.

Если же проходит время, а плановые продажи не выполняются, значит, продукт переоценен. Нужно думать, что делать. Возвращаться в прежний ценовой сегмент уже не очень удобно. Как это преподнести? Условно, объявить распродажу квартир к 8 Марта или Новому году? Это тоже не очень хорошо работает.

Все-таки нужно присматриваться непосредственно к застройщику, а не к тому, что он говорит. Стоит выяснять его репутацию и учитывать другие важные факторы

Репутация очень важна. Еще важнее качество продукта. И здесь мы пока не пришли к необходимому уровню. Например, сейчас работает понятие народного контроля при приемке парков и скверов. Но в жилищном строительстве такой контроль должны осуществлять активные жильцы строящихся жилых комплексов.

— То есть потенциальные покупатели?

— Не только потенциальные, но и те, кто уже купил квартиру, — дольщики. Это крайне важный процесс: нужно понимать, из чего и как строят дом.

Я видел такие чудеса, когда достаточно элитный дом строился хуже какого-нибудь ангара. И речь не о внешнем виде. Это опасно в нашей сейсмической зоне.

Вопрос в качестве бетона. Все расчеты и нагрузки, которые закладывались в проект, не работают при таком качестве строительства. Поэтому существует государственный строительный надзор. У него есть муниципальные или краевые структуры, которые проводят плановые выезды и проверки. Но и я как дольщик имею право смотреть, как застройщик на мои деньги заливает бетон, выполняет гидроизоляцию и другие работы, чтобы потом ничего не протекало.

Можно следить за конкретными работами в своей квартире, например за устройством парковочного места, но конструктивные элементы, от которых зависит безопасность всего дома, должны быть предметом общественного контроля.

Я считаю, что для девелоперов это может стать хорошим маркетинговым ходом. Если скрытые работы, качество которых после завершения строительства уже не проверить, будут фиксировать на видео, это станет дополнительным аргументом для будущих покупателей.

И тот, кто этого не делает, может проиграть в конкуренции. Мне кажется, это отличная идея для маркетологов в девелопменте, в которой мы готовы им помочь.