Гостинка или загородный дом: что сейчас покупают жители Владивостока
Федеральная ипотека с господдержкой под 8% годовых прекратила свое существование. Впрочем, крупнейшие российские банки перестали выдавать льготные кредиты досрочно – лимиты исчерпали. Как эта ситуация отразится на рынке недвижимости Дальнего Востока, рассказал менеджер отдела продаж центра недвижимости и ипотеки «Этажи Владивосток» Николай Новиков.
– Николай, насколько это большая потеря для дальневосточников – прекращение программы льготной ипотеки с господдержкой?
– Для Дальнего Востока это – небольшая потеря. Господдержка закончила свое существование, а максимальный прорыв у нее был в 2020 году, когда она только появилась. Сейчас программа господдержки примерно занимает всего лишь 8% от всех сделок по новостройкам. Это из-за того, что у нас действует «Дальневосточная ипотека», которая покрывает 40% сделок по новостройкам.
– А остальные?
– Господдержка, рыночная ипотека — это обычная ипотека, дальше идет семейная ипотека и Дальневосточная. Чаще всего, когда люди расширяются – покупают квартиры в новостройках, – они берут семейную ипотеку, потому что у них есть такая преференция, потому что они могут ее взять. Что касается господдержки, это был такой сегмент, пул покупателей, так скажем, которые хотели либо проинвестировать, либо купить вторую-третью квартиру – как правило, не основное жилье.
– Где сейчас на Дальнем Востоке самое доступное жилье?
– Про первичный рынок или про вторичный?
– Про оба.
– По первичному рынку я так скажу: если рассматривать весь Дальний Восток, на самом деле у нас только два города, которые хорошо строятся. Это Хабаровск и Владивосток. Да, есть еще Камчатка, но строится немного. В остальных субъектах очень малое количество новостроек. Если мы посмотрим по привлекательности, то все-таки будет сначала Хабаровск, потому что цена квадратного метра там примерно на 10% ниже, чем у нас, и затем уже Владивосток. Во Владивостоке сейчас порядка 120 ЖК, которые предлагают разные цены. Можно купить очень хорошее достойное жилье в районе 140 тыс. руб. за кв. м, и предложений будет очень много.
– А какое жилье сейчас в основном покупают во Владивостоке? Какое востребовано?
– Если мы смотрим по последнему месяцу, и если это – вторичная недвижимость, то сейчас при покупке квартиры люди ставят акцент не на количество квадратных метров, а на стоимость. Если мы берем новостройки, то сначала продаются небольшие квартиры, а в дальнейшем, когда люди расширяются, они уже приобретают квартиры побольше.
– То есть однокомнатные все-таки?
– Однокомнатные, да. Сейчас на вторичном рынке недвижимости во Владивостоке практически установлен рекорд за последний год по количеству однокомнатных квартир, которые представлены.
– Это на вторичном рынке. А на первичном?
– А на первичном так же, как и было. Застройщики строят большую часть квартир – до 44 кв. м, это – ядро продаж.
– А увеличение лимита «Дальневосточной ипотеки» с 6 до 9 млн руб. как-то повлияло?
– Да, безусловно. Потому что увеличили не только стоимость с 6 до 9 млн руб. На самом деле очень хороший ход в том, что увеличили количество квадратных метров. Это несколько притормозило цены, и квартир с большей площадью стало продаваться намного больше.
– Сколько жители Владивостока готовы тратить на покупку жилья? Какой процент от своих доходов?
– Если раньше – мы смотрели по анализу – это было примерно 40% от зарплаты, от дохода, то сейчас сумма доходит, а бывает и переваливает за 60%.
– Как вы это объясняете?
– Для людей недвижимость – это база. Это то, где они будут жить. Они будут покупать недвижимость, это – их дом. Они готовы в чем-то себе отказывать, но чтобы был свой угол.
– Сейчас инфраструктура очень важна для покупателей. Как застройщики борются за покупателей в этом сегменте?
– О, это вообще очень интересная история, очень захватывающая. Новостройки у нас с 2018 года начали хорошо развиваться, но если раньше у нас было «квартира в новостройке, и на этом все; новый дом есть новый дом: все здорово и классно», то сейчас каждый застройщик пытается на голову быть выше другого. Конкуренция очень классная, очень здоровая. И покупатель, естественно, делает выбор. На самом деле у нас хорошо развивается и загородная недвижимость, я имею в виду коттеджные поселки в пригороде. Чаще всего сейчас покупатели делают выбор в пользу комфорта: когда они приезжают на хорошую придомовую территорию, где есть нормальные парковки, с чем у нас проблемы в городе, и остаются жить там.
– Ну, хорошо, парковками завлекают. Чем еще?
– Парковки, придомовая территория. Это детские площадки, зоны отдыха, мангальные зоны и так далее. Это коммерческие помещения, торговые центры в доме. Прогулочные зоны – сейчас это очень-очень модно. У нас есть застройщики, у которых прогулочная зона в их ЖК составляет 4,5 тыс. м., просто, чтобы человек погулял.
– Загородная недвижимость: как развивается этот рынок? Что с ИЖС происходит? Какие цены?
– На самом деле, если посмотреть анализ по России, то за прошлый год ИЖС ввелось в эксплуатацию больше, нежели многоквартирных домов. Люди начали жить за городом.
– Тренд все-таки меняется, да?
– Да. Сейчас, если мы возьмем те же самые ипотечные программы, они все подходят под строительство. Люди стали действительно очень много строить. Просто сухие цифры: 140 тыс. руб. за кв. м, это – новострой, а дом можно построить без учета земельного участка, просто дом, в районе 80 тыс. руб. за кв. метр. То есть дешевле. Да, придется подождать, но технологии сейчас шагнули вперед, и дом можно построить за 9 мес., то есть за год дом точно будет стоять. И человек понимает, что он покупает – это свое жилье, это чистый воздух, куча преимуществ. ИЖС очень сильно вырос. Что касается стоимости земельных участков – да, они тоже начинают расти.
– На сколько?
– Все начинается с пригорода Владивостока и дальше разрастается. 200% уже есть за два года.
– А вам не кажется, что люди на ИЖС обратили внимание не потому, что там экология хорошая, и это свой дом, а просто потому, что неподъемные цены в городе, и не осталось доступных предложений?
– Да. Когда у человека есть какой-то капитал, неважно, ипотека это или наличные, допустим, есть 8 млн руб., но при этом у него трое детей, то ему будет достаточно сложно выбрать недвижимость даже на вторичном рынке – подобрать что-то такое, чтобы закрывало все его потребности. С новостройками то же самое: будет тяжело, плюс еще ремонт и так далее. Да, в своем доме тоже нужен ремонт, но дом он построит так, как он хочет, закроет все вопросы по количеству комнат и так далее.
– Сейчас рынок ждет появления новой программы льготной ипотеки: все говорят, что будет льготная программа для ИЖС.
– Мы очень сильно ее ждем. Пока информации нет, но мы очень сильно ждем.
– Но вы же говорите, что сейчас условия ипотек и так доступны для строительства, для ИЖС, так зачем нужна еще одна программа?
– Доступно для субсидированной ипотеки. То есть та же господдержка ушла и все – на ИЖС ее тоже не будет. Да, есть «Дальневосточная ипотека», на нее можно купить жилье в новостройке, либо вторичную недвижимость в сельской местности, либо построить. А вот при базовой процентной ставке человек уже будет думать, строиться ему или нет.
– Давайте разберем на примере: если я не подхожу под параметры «Дальневосточной ипотеки», доход у меня, например, 60-70 тыс. руб., что я могу себе позволить во Владивостоке?
– Если вы не подходите под какую-либо льготную программу?
– Да. Ничего не могу купить?
– Нет, почему, можно. В данный момент, если у вас доход 60-70 тыс. руб., можно купить небольшую студию в районе 16 кв. м. во Владивостоке. Это так называемая гостинка. В ипотеку ее можно выбрать. Цены на вторичную недвижимость сейчас ощутимо снижаются.
– А с арендой что? Вообще цены будут меняться? Можно прогнозировать рост, падение, или они останутся на том же уровне?
– Начнем все-таки с продаж. Если это вторичный рынок, то он сейчас падает. Сейчас идет хорошее снижение на вторичном рынке. На самом деле процент уторговывания – то, как собственник выходит на продажу квартиры, и насколько в итоге делает скидку – при обычном рынке равен 3%, а сейчас он ползет к 7%.
– Давайте в рублях.
– На каждый квадратный метр достаточно сложно будет посчитать.
– Ну есть же медианная стоимость какая-то?
– К сожалению, нет цифры «общей по больнице», потому что у нас очень разные районы, разные фонды: старый фонд, средний, новостройки. Если мы медиану проведем, это будет несколько некорректно. Мы отошли от этого, перестали измерять город целиком. Мы измеряем каждый район. Вот центр – один из самых передовых, кто сейчас снижается в цене.
– Хорошо: в центре Владивостока в рублях – насколько снижается?
– Давайте возьмем, допустим, не самый центр, а какой-нибудь популярный район, например, проспект 100-летия Владивостока. Там на однокомнатную квартиру снижение где-то от 300 до 500 тыс. руб. Это мы берем фонд 70-х годов постройки. Если это дома 1980-х годов, там чуть меньше – 200-300 тыс. руб. на однокомнатные квартиры.
– Это неплохо.
– Это хорошо.
– А на рынке аренды?
– На рынке аренды просто колоссальный рост – на 20% увеличение стоимости. Если раньше гостинка стоила, условно, 23 тыс. руб. в месяц, то сейчас доходит до 30-35 тыс. руб., стремится к этим цифрам. И при том, что произошел рост стоимости, увеличилось и количество людей, которые хотят снимать жилье. Но это легко объясняется: если это семья, то люди начинают взрослеть, разъезжаться, от мам и пап уходить. Они выходят в большой мир, видят стоимость ипотечного кредита, понимают, что пока рано – нужно еще подкопить, и, естественно, идут снимать квартиры. Вот и все. Люди, которые сейчас не могут себе позволить большой платеж по кредиту, переходят в аренду. Клиентов там очень много.
– Давайте резюмируем: как вы считаете, стоит ли сейчас покупать недвижимость? И если да, то какую?
– Абсолютно стоит. Те, кто сейчас будет приобретать недвижимость, в перспективе выиграют. Да, ставка ЦБ высокая, процент по ипотеке высокий, но когда-нибудь он упадет, когда-то все начнет снижаться. Но в то же время прямо сейчас люди покупают дешевый квадратный метр. Когда ставка ЦБ поднимется, рост цен будет молниеносным, как это всегда происходит у нас на Дальнем Востоке и во Владивостоке. И даже на этой разнице человек может выиграть, даже если будет платить ипотеку по большой ставке.
– Ставка ЦБ может в июле вырасти. То есть нужно прямо сейчас бежать и покупать квартиру?
– Я на рынке недвижимости уже не первый год: покупать нужно именно в тот момент, когда это действительно нужно: если сейчас, то сейчас. Да, бывают какие-то скачки рынка, когда стоит подождать, но это, как правило, в районе двух недель. Сейчас очень выгодное время для того, чтобы вкладываться в недвижимость.
Еще больше новостей в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь.
цифрового обслуживания
