КРТография Приморья: механизм комплексного развития набирает обороты
Новые проекты комплексного развития территорий (КРТ) Владивостока охватят более 77 га в районах улиц Спортивной, Всеволода Сибирцева, Тунгусской и в микрорайоне Снеговая Падь. Последний уже прошел этап заключения договора с застройщиком, а бывший Спортивный рынок сейчас готовят к торгам. Механизм КРТ является относительно новым для Приморья, но уже активно реализуется в других регионах – РБК Приморье разбирался в его истории, принципах действия, рассмотрел примеры в различных субъектах РФ.
Законодательное закрепление
В законодательстве понятие КРТ закрепилось в конце 2020 года, когда в Градостроительный кодекс Российской Федерации была введена новая одноименная глава. Во главу угла застройки по КРТ, судя по тексту документа, ставится создание благоприятных условий проживания граждан, сбалансированное развитие населенных пунктов, инфраструктуры, эффективное использование территорий и их обновление за счет привлечения внебюджетных источников финансирования.
Федеральное законодательство определяет понятия и задает рамки КРТ, но конкретные параметры и порядок действий прописывают в регионах – закон «О комплексном развитии территорий в Приморском крае» был принят в августе 2021 года. Например, в этом документе определяется, кто принимает решение о комплексном развитии: правительство региона подключается если задействован краевой бюджет или КРТ охватывает территорию двух и более муниципалитетов, но в большинстве случаев решение принимает глава муниципального образования. Указаны и параметры, по которым официально не признанные аварийными строения допустимо включать в зоны КРТ: например, 60% физического износа основных конструкций в деревянных многоквартирных домах (вне зависимости от их этажности). Отметим, что жители ветхих строений сами могут «попроситься» в КРТ – для этого нужно согласие не менее 2/3 от числа собственников жилых помещений либо их представителей. На уровне государства данный механизм признают эффективным методом обновления жилого фонда, который не вошел в программы расселения аварийных домов.
Проекты комплексного развития не всегда связаны со сносом старого жилого фонда, но зачастую их называют именно «общероссийской реновацией» – по аналогии с процессом стартовавшим в Москве и широко развернувшемся в Московской области. Сразу стоит отметить, что в регионах страны этот процесс существенно отличается от «столичной реновации». Дело в том, что Москве обновление целых кварталов и больших участков промзон финансируется из городского бюджета: как писал ТАСС, бюджет программы только на 2024 год составил 162,1 млрд руб., что почти в пять раз превышает годовые расходы бюджета всего Приморского края. Так больше не делают нигде в России. В регионах (в том числе в Мособласти) в рамках КРТ активно используется механизм государственно-частного партнерства – с обязательным заключением договора между застройщиком и органами власти, которым регламентируются взаимные обязательства по строительному проекту. Сами работы, как по демонтажу старых зданий, так и по новому строительству, как правило, ложатся на плечи бизнеса. Взамен компании получают доступ к более обширным земельным ресурсам, могут претендовать на льготы, субсидии, налоговые преференции, инфраструктурные кредиты.
C 2001 года КРТ по этой схеме начал реализовываться в ряде субъектов РФ. Первые проекты были запущены в Московской области, Краснодарском крае, Тюменской области и других субъектах РФ.
Практический итог
Согласно статистике Минстроя от 2024 года, градостроительный потенциал земельных участков под КРТ занимает больше трети от общего градостроительного потенциала жилищного строительства в России. Говоря об итогах реализации механизма в сентябре 2024 года, директор департамента комплексного развития территорий Минстроя России Мария Синичич подчеркивала, что по проектам КРТ в стране уже введено в эксплуатацию более 1,5 млн кв. м жилья.
Судя по данным мониторинга на сайте федерального министерства, на момент публикации в 77 субъектах России в активной стадии находятся проекты на 866 территориях площадью 19,6 тыс. га. Их градостроительный потенциал оценивается в 139,7 млн кв. м. Всего же в проработке находятся 1,43 тыс территорий, или 35,7 тыс. га. В рамках реализации КРТ были расселены жители 228,3 тыс. кв. м ветхого жилого фонда – улучшены условия проживания для 13,21 тыс. человек.
В Единой информационной система жилищного строительства (ЕИСЖС) представлены более скромные цифры: 131 проекта в 38 регионах РФ на февраль 2025 года. При этом в системе представлен региональный срез статистики. Так, по общей площади многоквартирных домов, строящихся на основании договоров комплексного развития территорий, абсолютное лидерство принадлежит Московской области – 3,23 млн кв. м. Затем идут Краснодарский край (683,6 тыс. кв. м) и Пензенская область (397,5 тыс. кв. м). В топ-10 по итогам месяца дальневосточные субъекты не вошли. В Приморском крае этот показатель пока невысок – ресурс оценивает его в 68,3 тыс. кв. м.
Яркие примеры комплексного развития территорий можно найти в различных регионах России, но в первую очередь обращает на себя внимание, опять же, Московская область. Так, в Наро-Фоминске ГК «Остов» занимается масштабным редевелопментом площади шелкового комбината. В его рамках на территории в 19,4 га возведут таунхаусы и многоэтажные дома, школу на 550 учеников и детский сад на 250 мест. Ранее министерство жилищной политики Московской области сообщило, что группа «Самолет» в рамках договора КРТ построит несколько очередей коттеджей, таунхаусов и малоэтажных многоквартирных домов. На участке площадью 290 га в Пушкинском городском округе также откроют несколько детских садов для 1,65 тыс. воспитанников, школы для 3,34 тыс. учеников и поликлинику. Совсем недавно, в феврале 2025 года, застройщик ФСК Регион получил разрешение на строительство первой очереди ЖК на Черниговской улице в Нижнем Новгороде. Примечательно, что в рамках комплексного развития в этом районе застройщик также создает Черниговскую набережную с видом на реку Оку. Проектом предполагается и восстановление объекта культурного наследия «Городская водопроводная станция». Отметим, что перечисленные компании строят и в Приморском крае, но в границах этого региона пока не работают в рамках КРТ.
Среди проектов на Дальнем Востоке можно выделить площадь Ленина в Петропавловске-Камчатском, где планируется провести реконструкцию существующих объектов капитального строительства, благоустроить территорию и создать новый современный общественный центр. В Якутске комплексно развивается микрорайон «Спортивный», в котором застраиваются сразу семь кварталов – общая площадь составляет 53,16 га. В целом за 2023-2033 годы предусмотрено расселение 160 ветхих и аварийных многоквартирных домов общей площадью 90 тыс. «квадратов». В Магадане активно идет комплексная застройка Горохового поля с общей площадью строительства 317 тыс. кв. м., предусматривающая не только жилые комплексы, но и строительство образовательных учреждений, детских центров, больниц и парков. В Сахалинской области программа КРТ подразумевает трансформацию индустриальной зоны в Долинском городском округе.
Комплексное развитие столицы Приморья
Реновация Приморья начинается с Владивостока. Первым проектом комплексного развития территории городские чиновники ранее называли обновление района Голубиной Пади, однако формально он не относится к КРТ – нет соответствующего договора между властями и работающими на территории застройщиками. Помимо этого, освоение участков идет по менее эффективному пути – не применяются соответствующие нормы федерального и краевого законодательства, в результате часть земли и ветхих домов до сих пор не выкуплены. Что, по мнению экспертов, не позволяет по-настоящему комплексно преображать территорию.
С точки зрения закона первым экспериментом применения механизма КРТ во Владивостоке можно назвать планируемую застройку частного сектора площадью 22,3 тыс. кв. м в районе «Дальпресса» – в соответствующем разделе на сайте городской администрации размещено постановление о реализации здесь комплексного развития. 10-летний договор в 2022-м заключили с компанией «Ареал-Недвижимость». Судя по проекту планировки территории, на развиваемом участке появятся не только дома, но и детский сад на 90 мест. Отметим, что решение о КРТ в данном случае принималось до вступления в силу 494-ФЗ, который внес существенные изменения в применение данного механизма.
Есть в городе заявленные планы, к реализации которых пока не приступили. Так, зоны КРТ установлены в районе проспекта Красоты (Всеволода Сибирцева) и Нагорного парка (Тунгусская). В основном это частный сектор и зоны малоэтажной застройки. Предварительные идеи их преобразования озвучивались ранее, но на сегодня, по информации министерства архитектуры и градостроительной политики, эскизы мастер-планов дорабатываются. В конце 2024 года администрация Владивостока даже проводила разъяснительные беседы для жителей домов на Тюменской улице (неподалеку от Тунгусской). Ряд местных домов относится к ветхим и аварийным, в них отсутствует централизованное отопление и водоснабжение. Благодаря механизму КРТ жители данных квартир смогут получить новое жилье или денежную компенсацию. На тот момент в мэрии сообщали, что по проекту в новом жилом квартале появятся школа на 250 мест, детский сад на 150 мест, прогулочные зоны. Первые этажи новых домов будут отведены под коммерческие помещения: магазины, аптеки, рестораны.
На официальных ресурсах администрации Владивостока и правительства Приморского края ранее была опубликована документация о комплексном развитии территории нежилой застройки в районе улицы Спортивная, общей площадью 14,77 га. В этот район входит территория бывшего стадиона, прилегающие торговые ряды, в том числе рынок на Школьной, самовольные постройки – напомним, что к таким по решению суда от 2022 года были отнесены и расположенные здесь ТЦ «Гранд» и ТЦ «Союз». РБК Приморье уже рассказывал, что новый жилой квартал на улице Спортивной предусматривает строительство школы на 490 мест, детского сада на 300 мест, многофункционального спортивного центра, открытого стадиона, беговых дорожек, благоустройство территории и создание прогулочных зон. Обозначается в документах и максимальное количество жилых «квадратов», которые инвестор сможет построить и реализовать – не более 155 тыс. Предельный срок комплексной застройки по проекту решения составляет 12 лет. Напомним, что зона КРТ здесь официально была утверждена в ноябре 2024 года, одновременно с КРТ на Снеговой Пади.
Проект развития Снеговой Пади сейчас наиболее близок к воплощению. 29 декабря 2024 года министерство архитектуры и градостроительной политики Приморского края сообщало, что во Владивостоке был подписан первый договор КРТ, инициированный правообладателем земельного участка. Девелопером в районе Снеговой Пади стала ГК «Восточный луч», уже реализующая здесь крупный проект. Затем стороны приступили к подготовке и согласованию документации, детализирующей параметры будущего строительства – разграничение земельного участка под конкретные объекты. Предварительно, 18 высоток должны появиться между улицей Полковника Фесюна и объездной трассой – здесь как раз не потребуется сносить старые дома, так как территория фактически не застроена. Но КРТ в Снеговой Пади предполагает, помимо строительства жилья, возведение школы на 1,55 тыс. мест, детского сада на 420 мест, благоустройство парка и строительство культурно-просветительского центра. Данные обязательства застройщика зафиксированы в договоре о комплексном развитии территории. Следующим шагом в реализации проекта станет подписание документов, которые определят этапы строительства объектов социальной значимости и жилья.
Один из основных принципов КРТ, закрепленный на законодательном уровне, – это обязательное создание объектов социальной инфраструктуры. Как следует из приведенных выше примеров, современные дома возводят вместе со школами, детсадами, дорогами и не только. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, в зонах КРТ Владивостока планируют построят 700 тыс. кв. м жилья. Однако эта цифра предварительная – комплексное развитие территорий должно поспевать за развитием дальневосточной столицы.
Еще больше новостей в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь.
