Рост цен на квартиры в Приморье сделал первоначальный взнос по дальневосточной ипотеке барьером для части покупателей — для покупки «первички» во Владивостоке заемщикам приходится вносить до 30–35% стоимости жилья. При этом участники рынка не ожидают смягчения требований по «первоначалке». Они считают более реалистичной мерой пересмотр лимитов льготного кредитования. Об этом в рамках круглого стола, посвященного проблемам развития рынка недвижимости, заявили эксперты отрасли.

Вопрос уже не в банках

По оценкам девелоперов, покупателю жилья во Владивостоке необходимо иметь от 3 млн до 6 млн руб. «первоначалки» (взнос начинается от 20% от стоимости квартиры), чтобы воспользоваться дальневосточной ипотекой. Особенно остро ситуация проявляется в сегменте комфорт-класса, который остается основным для семейных покупателей. Коммерческий директор ГК «Остов» Яна Молчанова отмечает, что формально проблема связана не столько с банковскими требованиями, сколько с самим уровнем цен на жилье. По ее словам, даже если банки снизят минимальный размер первоначального взноса, это не решит вопрос доступности квартир.

«Стоимость лота уже настолько высокая, что вопрос не в банках. Человеку все равно нужно внести 30–35% собственных средств, чтобы купить недвижимость во Владивостоке. Материнский капитал здесь существенно ситуацию не изменит, он покрывает лишь небольшую часть необходимой суммы», — поясняет Молчанова.

Ключевым фактором могло бы стать увеличение лимитов по дальневосточной ипотеке, поскольку действующие параметры программы формировались еще в период значительно более низких цен на жилье. Если при запуске программы в 2019 году максимальная сумма в 6 млн руб. позволяла приобрести в среднем около 75 кв. м с учетом первоначального взноса, то при действующем лимите в 9 млн руб. этот показатель снизился примерно до 54 кв. м.

При этом стоимость «первички» в регионе выросла почти на 54% за пять лет. По данным краевого правительства средняя цена «квадрата» в новострое повысилась со 130 тыс. до 200 тыс. руб. Стоимость квартиры площадью 40 кв. м за это время увеличилась с 5,2 млн до 8 млн руб. 

Приходится менять модели продаж

Игроки рынка считают, что ожидать заметного снижения первоначального взноса в ближайшее время не стоит. Сооснователь компании «Атлант Девелопмент» Александр Федюков связывает это с экономикой самих банков и изменением модели продаж на первичном рынке.

По его словам, девелоперы активно используют рассрочки — практику, которая ранее получила распространение в западных регионах страны, где отсутствовали льготные ипотечные программы. Сейчас подобные механизмы фактически стали частью стандартной финансовой модели застройщиков Приморья.

«Раньше достаточно было начать строить — и покупатели приходили сами. Теперь рынок изменился, девелоперы меняют подход к оптимизации продукта, закупкам, финансовой модели», — говорит Федюков.

По его оценке, универсального решения для восстановления доступности жилья сейчас не существует, а результат может дать только комплекс мер.

«Тормоз» отменить нельзя

Эксперты при этом предупреждают, что чрезмерное смягчение требований к заемщикам может создать дополнительные риски, как для банковской системы, так и для самого рынка недвижимости. Руководитель Приморской лаборатории Института экономических исследований ДВО РАН, финансовый консультант Максим Кривелевич сравнивает первоначальный взнос с «тормозом» в автомобиле и считает его необходимым элементом ипотечной системы.

«Если у человека нет денег на первоначальный взнос, он не нужен как покупатель квартиры, ни девелоперу, ни в целом региону. Что будет, если такой человек влезет в ипотеку, на остаток суммы возьмет коммерческий кредит, а первоначальный взнос снимет, допустим, с кредитной карты. А потом у него, например, квартальная премия не придет. Или он работу потеряет. Дальше начнутся трудности с обслуживанием всей этой кредитной цепочки. Возрастет риск дефолтов. Такая история была с гигантской китайской компанией Evergrande. Ее финмодель была рассчитана на постоянный рост денежного потока. А когда денежный поток перестал расти, они объявили дефолт размером в четверть американского рынка недвижимости. Поэтому не каждый, кто хочет купить квартиру, должен ее покупать», — прокомментировал Кривелевич.

Кроме того, массовые неплатежи, по его мнению, способны спровоцировать цепную реакцию на рынке недвижимости. Фактически обанкротившиеся заемщики будут скидывать купленные в ипотеку «квадраты» со значительным дисконтом. В этом случае стоимость аналогичных объектов в этом же доме или жилом комплексе начнет автоматически падать. А это уже станет проблемой не только банка и конкретного должника, а всего рынка в целом.

Как ранее писал РБК Приморье, решение по пересмотру потолка могут принять к Восточному экономическому форуму 2026 года. Не исключается и дифференцированный подход к лимитам в зависимости от региона. Такой же механизм применяется к «семейной ипотеке», где максимальные суммы привязаны к уровню цен на жилье на конкретной территории.