Льготы за чужой счет: российские банки пошли на спорный эксперимент

Фото: РБК Приморье

С начала нового года россиянам стало сложнее взять льготную ипотеку в крупнейших банках страны: теперь приобрести жилье практически по всем программам господдержки можно только у ограниченного числа застройщиков. Эксперты опасаются, что цены на жилье значительно вырастут, а конкуренция между девелоперами и прозрачность сделок снизятся. Что изменилось на рынке недвижимости и как нововведения восприняли участники отрасли, выяснял РБК Приморье.

Новые условия

Выдавать льготные ипотеки банкам стало невыгодно по нескольким причинам. Прежде всего – из-за увеличения ключевой ставки ЦБ до 16% годовых. С одной стороны, это привело к подорожанию всего депозитного портфеля банков, с другой – к снижению размера субсидий от правительства.

Дело в том, что разница между рыночными и льготными ипотеками компенсируется из госбюджета. После решения Центробанка она сильно выросла, поэтому правительство уменьшило размер субсидии: с декабря прошлого года возмещение недополученных доходов происходит по формуле «ключевая ставка плюс 1,5 процентных пункта минус ставка по кредиту» (раньше прибавляли 3 процентных пункта).

Кроме того, в декабре кабмин повысил с 20 до 30% минимальный первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой, которая выдается по ставке не выше 8% годовых (для остальных льготных жилищных ссуд правила остались прежними), а максимальная сумма кредита установлена на уровне 6 млн руб. для всех регионов России. Исключение составляет только «Дальневосточная ипотека», кредитный лимит по которой в декабре прошлого года повысили до 9 млн руб.

В связи с этими нововведениями две крупнейшие ипотечные организации страны – Сбербанк и ВТБ – начиная с 11 и 12 января соответственно, решили выдавать населению льготные кредиты только на недвижимость (исключая индивидуальные постройки) аккредитованных девелоперов, согласившихся субсидировать ставку. Например, «Сбер» предлагает застройщикам комиссионные вознаграждения по следующему тарифу: «Господдержка» – 7,4% от суммы кредита; «Семейная ипотека» – 8,4%; «Семейная ипотека ДФО» – 8,9%; «Дальневосточная и Арктическая ипотека» – 11,5%.

Представитель ВТБ, в свою очередь, в разговоре с РБК сообщил, что новое условие – то есть возможность купить квадратные метры с господдержкой только у аккредитованных застройщиков – распространится на все льготные программы на квартиры в новостройках. Узнать, кто из девелоперов согласился субсидировать ставку, можно у ипотечных менеджеров банка. 

Аккредитовывать застройщиков собирается и «Альфа-банк». По другому пути пошел «Газпромбанк», который, как писал «Коммерсант», с начала нынешнего года перестал выдавать ипотеки по госпрограммам клиентам «с улицы»: то есть не имеющим зарплатные карты в финансовой организации. 

«Недоумение и удивление»

Решение «Сбера» и ВТБ о необходимости субсидировать процентные ставки для большинства застройщиков стало «неожиданным и не очень приятным сюрпризом», рассказал РБК Приморье директор компании «Эскадра Менеджмент» (входит в группу «Эскадра») Евгений Павликов.

«Если к увеличению первоначального взноса с 20 до 30% все были готовы, то субсидирование вызывает недоумение и удивление. Все застройщики находятся в ситуации, когда вынуждены считаться с условиями кредитного договора и финансовой модели проекта, где затраты на субсидирование либо не предусмотрены вовсе, либо сильно ограничены по величине.

Любое изменение финансовых показателей проекта – это время, обоснование и необходимость внесения изменений в кредитный договор. Но самое главное – это наличие возможности в проекте нести дополнительные затраты. На практике это почти не реализуемое условие. Остается два варианта: либо собственное участие застройщика, либо эту комиссию придется переложить на клиента, увеличив при этом стоимость квартиры. И тот и другой вариант в конечном счете увеличит стоимость квартир для конечного потребителя», – пояснил Павликов.

Он отметил, что в целом приобретение квартир в ипотеку пользуется большой популярностью у населения. Ежегодно процент сделок с использованием жилищных кредитов неуклонно растет: по итогам 2023 года порядка 80% покупок были оформлены через различные ипотечные программы.

«С учетом специфики региона и наличия Дальневосточной ипотеки на этот продукт приходится львиная доля сделок, остальное занимают иные ипотечные программы с господдержкой. Из-за резкого повышения ключевой ставки в 2023 году обычные ипотечные сделки в нашей компании практически не заключаются», – добавил Павликов.

«Праздник жизни не будет вечным»

«Необходимо понимать, что программы льготной ипотеки существенно деформируют рынок и способствуют образованию инвестиционных пузырей на рынке. Кроме того, они сейчас очень привлекают к себе внимание на фоне сверхвысоких ставок Банка России. Общество уже это видит, накапливаются вопросы. Человек, который обращается за не льготным кредитом, может получить кредит под 20% годовых, а льготные ипотеки предполагают, допустим, 2%. Почему бюджет должен компенсировать эту разницу? Ведь мы же понимаем, что, когда говорится о льготном кредите, например, 2%, это не значит, что кредит двухпроцентный – это значит, что, допустим, 10% погашает государство, а только 2% платит сам заемщик», – отметил кандидат экономических наук, доцент кафедры «Финансы и кредит» ДВФУ Максим Кривелевич.

Сложившуюся ситуацию с аккредитацией застройщиков следует, по мнению эксперта, рассматривать как очередную ступеньку, ведущую к тому, что программы льготного ипотечного кредитования будут или полностью ликвидированы, если период «дорогих денег» затянется, либо, в противном случае, трансформируются, став более адресными и менее ресурсозатратными.

«Людям, которые имеют право на льготную ипотеку, стоит эти правом воспользоваться, потому что этот праздник жизни не будет вечным. Это некая экстренная мера поддержки строительного сектора, которая в России была применена без соответствующих к тому показаний в силу отраслевого лоббизма. У нас не было проблемы с тем, чтобы строительный бизнес развивался без этих программ льготной ипотеки», – считает эксперт.

По его словам, из-за господдержки стоимость жилья стала намного ниже рыночной. Это, с одной стороны, привело к появлению большого количества «искусственных» покупателей: условно, те, кто раньше мог позволить себе квартиру размером в 40 квадратов, благодаря льготам оплачивает теперь ипотеку на 140 квадратов. С другой – для тех, кто не имеет права на господдержку, жилье стало недоступно.

«Это дисбаланс, государству дисбалансы не очень нравятся. Но строительному сектору удобно – избыток покупателей, скупят все подряд, потому что нет такого актива, который был бы бессмысленным к покупке, если вы можете взять деньги под 2% годовых», – добавил Кривелевич.

Экономист отметил, что сейчас начинается «медленное изменение того, что касается льготной ипотеки». Но специфика таких изменений, по его словам, заключается в том, что они всегда идут с последующим ростом по экспоненте.

«То есть еще какое-то время они будут носить символический характер, но потом приобретут уже характер фундаментальный», – резюмировал эксперт.

Риски для застройщиков и заемщиков

«Банк России считает, что несмотря на изменение условий льготных государственных программ ипотечного кредитования, они остаются прибыльными для банков. При этом взимание комиссий за выдачу льготных ипотечных кредитов создает риски», – рассказали РБК Приморье в пресс-службе Дальневосточного ГУ Банка России.

В ЦБ отметили, что выдача банками льготных кредитов на покупку жилья только у тех застройщиков, которые выплачивают комиссию, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментиророванность рынка ипотечного кредитования и проектного финансирования. В конечно итоге комиссии могут быть переложены застройщиками в цены на жилье, что увеличит разрыв стоимости между первичным и вторичным фондом.

«Чтобы завышенные цены не приводили к системным рискам, Банк России будет проверять корректность оценки банками справедливой стоимости ипотечных залогов. Для кредитов с низким уровнем обеспеченности залогом предусмотрены повышенные требования к капиталу банков. Мы также предлагаем оператору программы АО «ДОМ.РФ» для выравнивания ситуации рассмотреть вопрос о расширении лимита на выдачу льготных ипотечных кредитов для тех банков, которые не вводят комиссии», – добавили в пресс-службе.

Вернуться к базовым условиям

По словам генерального директора строительной компании «Система» Алишера Аббасова, до конца прошлого года рынок недвижимости был за продавцом. Часто люди приобретали квадратные метры не столько для того, чтобы улучшить свои жилищные условия, а для того, чтобы вложиться в них как в инвестиционный продукт – точно так же воспринимали квартиры и продавцы.

«Государство начало понимать, что пузырь сдувается, и стало сокращать программы льготных ипотек. Следом банки, перестав получать субсидирование, переложили затраты на застройщика. Первым это сделал Сбербанк в одностороннем порядке, основное условие получения проектного финансирования на стройку – как раз подписание соответствующего соглашения. Застройщики, конечно, будут его подписывать, и мы уже подписали. В итоге это может привести к тому, что цены на квартиры, которые идут по льготной ипотеке, будут расти», – рассказал Аббасов.

С другой стороны, как отметил кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и управления ВВГУ Андрей Корень, застройщики, не имеющие доступа к госпрограммам, будут вынуждены существенно снижать цены на реализуемые квартиры.

«Следствием этого станет то, что все застройщики начнут субсидировать ставку. Это приведет к дальнейшему росту цен на квадраты в новостройках, так как субсидирование ставки просто переложат на покупателей», – добавил экономист.

Вместе с тем, как считает Алишер Аббасов, в последующем рынок сам будет регулировать цены. Одно дело, объясняет эксперт, когда застройщику хочется компенсировать стоимость квадратных метров за счет покупателя, и другое – будет ли потенциальный клиент покупать жилье за предложенную сумму в условиях переизбытка квартир, который наблюдается в настоящее время.

В итоге дополнительные расходы лягут на плечи покупателей квартир. Несмотря на это, участники рынка хотят, чтобы решением проблемы в кратчайшие сроки занялось государство. В частности – вернуло базовые условия для льготных ипотек с реалистичной процентной ставкой. 

Еще больше новостей в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь.