Сфера индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Приморском крае постепенно перестраивается: темпы ввода и ипотечная активность снижаются, но количество объектов продолжает расти, а спрос на частные дома остается устойчивым. На ситуацию влияют внедрение эскроу-счетов и адаптация участников рынка к новым правилам, а также льготные ипотечные программы и ценовая привлекательность загородного жилья. Дополнительный импульс развитию могут дать новые форматы, включая проекты комплексного развития территорий (КРТ), которые формируют более системный подход к застройке и повышают качество среды.

Строим больше, но медленнее

Приморье сохраняет лидерство по объемам ИЖС на Дальнем Востоке, следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства. В 2025 году в регионе ввели 712 тыс. кв. м частных домов — на 10% больше, чем годом ранее. Это в 2,5 раза выше средних темпов по ДФО. При этом динамика постепенно замедляется: в Приморье по сравнению с 2024 годом она снизилась на 5%.

Аналогичную тенденцию фиксирует и региональное управление Росреестра. В 2025 году в Приморье ввели 5,4 тыс. индивидуальных домов — на 16% больше, чем годом ранее. Однако в 2024 году прирост достигал 76%. В целом по Дальнему Востоку сфера ИЖС также растет, но значительно сдержаннее: за год введено 2,6 млн кв. м, прирост составил 4%.

Ключевым фактором замедления стали изменения правил игры — прежде всего внедрение эскроу-счетов в ИЖС с марта 2025 года. Новая модель изменила привычную логику работы рынка и потребовала адаптации всех участников — от подрядчиков до банков.

«Во второй половине прошлого года продажи заметно снизились, сократилось и число новых сделок. В первую очередь это связано с изменениями законодательства и запуском механизма эскроу. И подрядчики, и банки только осваивают новую модель. Адаптация идет, но просадка конца 2025 года еще будет заметна в статистике 2026-го», — говорит генеральный директор компании «Моя земля» Алексей Дормидонтов.

Еще одна важная тенденция — динамика ипотечного кредитования в сегменте ИЖС, около половины частных домов приобретается с использованием заемных средств. По данным Банка России, в 2025 году в Приморье на строительство и покупку индивидуального жилья было выдано 2,5 тыс. ипотечных кредитов, значительную долю которых составляют льготные программы, включая Дальневосточную и арктическую ипотеку. Сегмент демонстрирует снижение темпов на фоне нормативных изменений. В 2025 году количество ипотек под ИЖС в регионе сократилось более чем в два раза. Аналогичная динамика наблюдается и в целом по Дальнему Востоку — число выданных кредитов снизилось в 1,9 раза: с 26,8 тыс. до 14,2 тыс.

Частные дома обходят МКД по привлекательности

Несмотря на снижение темпов роста и выдачи ипотек, индивидуальное жилищное строительство продолжает превалировать над многоквартирным. Доля ИЖС в Приморье от всего объема ввода в 2025 году составила 51,4%. Макрорегион демонстрирует схожие тенденции: частные дома занимают 55,6% от общего числа введенной жилой недвижимости.

Популярности индивидуального домостроения способствуют несколько факторов. Это распространение льготной ипотеки на покупку и строительство частных домов, повышение транспортной доступности и инфраструктурного наполнения пригородов, а также ценовая доступность индивидуального дома относительно городской квартиры. Несмотря на существенное подорожание объектов ИЖС в регионе на 13,8% за год против 1,6% по стране и среднюю стоимость в 8,58 млн руб., в пересчете на «квадрат» дома в Приморье остаются заметно дешевле жилья в МКД. По данным портала «Мир квартир», в марте 2026 года 1 кв. м квартиры в крае был на 82,1% дороже, чем в частном доме.

«Плотность застройки в городах растет, вместе с ней — и стоимость 1 кв. м. Это подталкивает людей к загородной недвижимости. Если раньше дом воспринимался как недоступный вариант, то сейчас сравнение с квартирой для большой семьи часто оказывается в его пользу», — говорит Алексей Дормидонтов.

Кто и что покупает

По данным управления Росреестра по Приморью, больше половины (51%) индивидуальных домов в Приморье строится из дерева, 32% — из блоков, 11% — монолитные. Почти все объекты — 97% представляют собой одно- и двухэтажные дома. Лидерами по объемам строительства в Приморье остаются Надеждинский округ, Артем и Владивосток.

Основная аудитория сегмента, по оценкам девелоперов, — семьи с детьми, для которых загородный дом становится следующим этапом улучшения жилищных условий. Молодые семьи без детей чаще выбирают квартиры и городскую инфраструктуру. Ключевым фактором выбора остается локация — баланс между доступностью инфраструктуры и временем в пути.

Изменения на рынке и в экономике напрямую отражаются на запросах покупателей. Условно их можно разделить на две группы: тех, кто ориентирован на максимальную экономию, и тех, кто готов платить за повышенный уровень комфорта.

«Если раньше многие наши клиенты ориентировались на большие площади и делали ремонт самостоятельно, то сейчас они хотят получить готовый и экономичный продукт. Часто спрашивают, можно ли включить отделку в сумму ипотеки. Самый востребованный формат — компактный дом около 9 млн руб. на 2–3 спальни», — говорит коммерческий директор застройщика «Колодов Групп» Евгений Чес.

Рынок при этом остается преимущественно индивидуальным: около 97% домов, по субъективной оценке застройщиков, строится вне коттеджных поселков. Причина — ограниченное предложение комплексной застройки и более высокая стоимость таких проектов. Тем не менее именно наличие развитой социальной инфраструктуры становится привлекательным фактором для тех, кто хочет жить за городом, не теряя привычного комфорта развитой среды. Показательный пример — территория рядом с ЖК «Формат», реализованная DNS Девелопмент, в поселке Зима Южная. Здесь развитие социальной среды, включая строительство школы и детского сада, привело к заметному росту популярности прилегающих участков.

КРТ как новая модель

Мощным стимулом для развития рынка ИЖС в Приморье может стать проект комплексного развития территории в селе Прохладное Надеждинского округа. Это второй проект КРТ, инициированный региональными застройщиками, и первый в формате ИЖС. Договор о развитии участка площадью 13,6 га был подписан в конце 2025 года.

Застройщиком выступает ООО «С.АН Групп» (S.UN Group), который ранее возводил только многоквартирные дома во Владивостоке, Артеме и Большом Камне. Проект предусматривает строительство поселка с единой управляющей компанией, охраной и социальной инфраструктурой. Здесь планируется 120 индивидуальных домов общей площадью 12,4 тыс. кв. м, коммерческие помещения, общественные пространства, детские и спортивные площадки, соседский центр, а также благоустроенный берег залива Угловой и набережная протяженностью 960 м.

«КРТ формирует новый подход к индивидуальному строительству. Такой проект дает покупателю не просто участок и дом, а готовую, безопасную и качественную среду. Это не только квадратные метры, а комплексное решение для жизни, которое сохраняет спрос даже в непростых экономических условиях. Кроме того, формат позволяет использовать механизмы государственной поддержки, что снижает себестоимость проектов и сдерживает конечную цену жилья. Поиск баланса остается нашей ключевой задачей: нам важно предложить доступный продукт, не уходя в премиальный сегмент, несмотря на высокую стоимость подключения к сетям и инфраструктуры», — говорит руководитель группы компаний S.UN Group Ольга Сун-жаю.

Ожидается, что проект в Прохладном станет не только новым жилым кластером, но и моделью для дальнейшего развития ИЖС в регионе, задав стандарты комплексной застройки и взаимодействия девелоперов с властями.

Что дальше

Текущая динамика рынка ИЖС в Приморье формирует основу для его дальнейшего витка развития. Эксперты сходятся во мнении, что отрасль проходит этап адаптации и переходит к более устойчивой модели.

«Я с большим оптимизмом смотрю на будущее сегмента. Спрос на качественную загородную жизнь остается, и именно он будет определять развитие рынка. За последние годы мы видели стремительный рост, во многом вызванный накопленным дефицитом. Сейчас ситуация выравнивается: это не спад, а переход к более сбалансированной модели. В этих условиях останутся те компании, которые смогут работать системно, соблюдать новые требования и предлагать понятный продукт. В итоге рынок станет более зрелым, а его участники — устойчивыми», — говорит Алексей Дормидонтов.

По мере трансформации отрасли будет усиливаться и конкуренция — но уже не за счет цены, а за счет качества проектов и уровня среды. Это означает постепенный уход с рынка части небольших игроков, не готовых работать по новым правилам, и рост доли более профессиональных девелоперов. В таких условиях будут востребованы проекты с комплексной застройкой, инфраструктурой и понятной концепцией. Спрос на загородное жилье при этом сохранится даже на фоне роста стоимости и ограничений в получении льготной ипотеки.

«Даже при текущих ставках и более жестких условиях кредитования часть покупателей по-прежнему ориентирована на дом как на способ повысить качество жизни. Люди все чаще сравнивают сценарии и приходят к выводу, что собственный дом, пусть и на удалении от города, может быть более рациональным решением, чем квартира. Поэтому те, кто изначально рассматривал ИЖС, как правило, не отказываются от этого выбора», — отмечает Евгений Чес.