Дальневосточная ипотека столкнулась с дефицитом доступного жилья

Фото: РБК Приморье

Программа «Дальневосточной и Арктической ипотеки» (ДВиА), ставшая драйвером жилищного строительства, начала сталкиваться с системными ограничениями. Аналитики «Домклик» отмечают, что в ряде регионов базового лимита кредита уже недостаточно для покупки квартиры, подходящей семье с детьми, а вторичный рынок преимущественно представлен устаревшим жильем советской постройки.

Ключевая проблема первичного рынка недвижимости связана с ростом стоимости квадратного метра. При максимальном размере кредита в 6 млн руб. семьи в ряде дальневосточных и арктических регионов фактически лишены возможности приобрести просторное жилье в новостройках.

«По нормативам семье с одним ребенком нужно минимум 54 кв. м, с двумя детьми — 60-70 кв. м, однако текущий лимит в 6 млн руб. в пяти регионах позволяет взять в новостройке только 40 «квадратов» или меньше. В их числе: Приморский край, ЯНАО, Камчатский край, Амурская и Сахалинская области», — говорится в исследовании.

Еще в шести регионах — ХМАО, Чукотском автономном округе, Бурятии, Хабаровском и Забайкальском краях, а также Якутии — по программе можно приобрести жилье площадью от 40 до 50 кв. м. Такой метраж также считается недостаточным для семей с детьми.

Формально программа предусматривает повышенный лимит — до 9 млн руб. — при покупке жилья площадью более 60 кв. м. Однако, как отмечают аналитики, такие квартиры в сегментах «эконом» и «комфорт» представлены ограниченно. Чаще крупногабаритные лоты встречаются в проектах бизнес- и премиум-класса, где итоговая стоимость жилья значительно выше.

При этом даже в регионах, где базового лимита хватает на покупку квартиры площадью более 60 кв. м, сохраняется проблема дефицита предложения. Таких субъектов всего четыре — Еврейская автономная область, Ненецкий автономный округ, Республика Коми и Архангельская область. Однако объемы строительства там остаются ограниченными и не успевают за растущим спросом.

Как считают аналитики «Домклик», на вторичном рынке ситуация выглядит менее напряженной с точки зрения стоимости — лимитов программы хватает на покупку квартир площадью более 50 кв. м практически во всех регионах. Однако здесь возникает другая системная проблема — качество жилого фонда.

По данным ипотечных сделок Сбера, около 60% квартир, приобретаемых по ДВиА на вторичном рынке, относятся к советской застройке — «хрущевкам» и «брежневкам». Значительная часть такого жилья требует капитального ремонта и характеризуется высоким уровнем физического и морального износа.

Современного вторичного жилья в макрорегионе остается крайне мало. В ДФО доля квартир, построенных после 2010 года, составляет менее 10% всего жилфонда. Наиболее острый дефицит «свежей вторички» аналитики фиксируют в Еврейской АО, Чукотке и Якутии.

Высокая доля старого жилья отражает общее состояние жилищного фонда. По оценкам аналитиков, уровень износа жилфонда на Дальнем Востоке и в Арктике приближается к 50%, тогда как средний показатель по России составляет около 30%. Доля аварийного жилья также более чем вдвое превышает среднероссийский уровень — 19,3% против 8,1%.

На этом фоне дальнейшая эффективность программы будет зависеть не только от сохранения льготных ставок, но и от способности регионов наращивать объем современного жилищного строительства. Без расширения предложения даже увеличение лимитов может лишь ускорить рост цен, считают участники рынка.

Как ранее писал РБК Приморье, программа ДВиА заметно изменила локальный рынок недвижимости. Объем ввода жилья в ДФО вырос с 2,5 млн в 2019 году до 4,7 млн кв. м — в 2025-м, а общий объем строительства увеличился втрое. Рост строительства сопровождался устойчивым спросом на ипотеку. За последние три года количество выдач стабильно превышало 30 тыс. кредитов ежегодно. Максимального объема выдачи достигли в 2025 году — россияне оформили льготные кредиты более чем на 190 млрд руб.