В России ужесточаются требования к проектам комплексного развития территорий (КРТ): Госдума приняла законопроект, который устранил правовой пробел, позволявший застройщикам реализовывать жилые проекты без полноценной инфраструктуры. Теперь все проекты КРТ будут обязаны соответствовать минимальным стандартам обеспеченности социальной, транспортной и коммунальной инфраструктурой. О том, как это повлияет на строительный рынок и обновление сетей во Владивостоке, РБК Приморье в рамках программы «Что это значит» рассказали эксперты.

Новые правила

Закон фактически закрепляет на федеральном уровне модель, при которой девелопмент должен идти не точечно, а в формате комплексного освоения территорий — с одновременным созданием среды для жизни. Речь идет о базовых параметрах, без которых запуск проектов теперь невозможен: школы, детские сады, поликлиники, транспортная и пешеходная доступность. Такой подход уже применялся в ряде регионов, но теперь стал федеральным стандартом.

Во Владивостоке КРТ рассматривается как ключевой инструмент трансформации городской среды. Глава города Константин Шестаков называет закон «передовым», подчеркивая его системный эффект как для жителей, так и для экономики.

«Это действительно передовой закон, который дает синергию сразу нескольких факторов. Во-первых, для людей, которые живут в аварийных или устаревших домах, появляется возможность получить новое жилье в рамках проектов КРТ. Во-вторых, у города появляется инструмент вовлечения территорий, которые используются неэффективно — это и аварийная застройка, и частный сектор в центральных районах. По сути, речь идет о втором шансе для таких территорий. И третье — ключевое: КРТ предполагает создание полноценной социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры одновременно с реализацией коммерчески привлекательных проектов. Это принципиально иной подход», — подчеркнул мэр Владивостока.

Одним из ключевых вопросов остается влияние новых требований на стоимость жилья. В условиях, когда средняя цена квадратного метра во Владивостоке уже превышает 200 тыс. руб., дополнительная нагрузка на девелоперов может стать фактором роста цен.

Однако участники рынка считают этот риск ограниченным. Руководитель группы компаний «Остов» Игорь Шаповалов отмечает, что рынок сам по себе является сдерживающим фактором.

«Каждый проект требует индивидуального подхода и жесткого расчета экономики. Во Владивостоке беспрецедентные объемы строительства — более 2 млн кв. м. Это высокая конкуренция. Если застройщик просто повысит цену, он останется без покупателя. Поэтому мы вынуждены максимально контролировать себестоимость и держать цену в рамках рыночной адекватности. КРТ — это не про автоматическое удорожание, это про более сложную экономику проекта», — сказал Шаповалов.

Схожую позицию занимает и руководитель группы компаний «Эдельвейс» Андрей Беззубкин, реализующий проект КРТ в районе улицы Тюменской.

«Рынок первичен — мы не можем существовать отдельно от него. Да, КРТ требует дополнительных вложений, но механизм также позволяет создать более качественный продукт. Он может иметь определенную премию к рынку, но в конечном счете это выбор покупателя. Если продукт востребован, он продается», — считает Беззубкин.

Создание инфраструктуры

Существенную часть затрат на инфраструктуру, которая будет создаваться в рамках КРТ, будет компенсироваться за счет бюджетов различных уровней.

«Инвестиции в инженерную инфраструктуру в значительной степени будут обеспечены за счет краевого и муниципального уровней. Но расселение и создание социальной инфраструктуры — это зона ответственности инвесторов», — уточнил Константин Шестаков.

Для Владивостока, где износ инженерных сетей долгое время оставался одной из ключевых проблем, КРТ может стать инструментом системной модернизации. По словам главы города, работа по обновлению коммуникаций в столице Приморья системная, только за последние 4 года модернизировали 151 км муниципальных сетей, и это позволило снизить аварийность более чем на 40%. Мэр отмечает, что КРТ станет серьезным подспорьем для обновления сетей — не заменит полностью, но дополнит и увеличит объемы запланированных ремонтов.

«Мы получаем возможность развивать территории комплексно — вместе с инженерной инфраструктурой, без которой любое развитие просто невозможно», — высказался Шестаков.

Девелоперы, в свою очередь, закладывают современные инженерные решения уже на этапе проектирования. В проекте на Адмирала Юмашева, который реализует ГК «Остов», предусмотрены новые подходы к энергоснабжению.

«Мы планируем закольцовку электрических сетей микрорайона Баляева и уже получили техусловия на подключение к газу. В доме будет крышная газовая котельная. Это будет абсолютно автономная система отопления и подачи горячей воды. Мы уже имеем 20-летний опыт эксплуатации зданий с такого типа инженерными системами. Они характеризуется тем, что в зданиях никогда не отключаются ни отопление, ни горячая вода. Все профилактические работы проходят только в ночной период. Это невероятно удобно для будущих жителей. И энергоэффективно, и дешево. Это как раз про эффективность инженерных систем для жилья», — рассказал Шаповалов.

На Тюменской вопросам обновления инженерных коммуникаций уделяется особое внимание. Эта территория требует максимально комплексного подхода, ведь там уже есть созданная инфраструктура, в которую нужно грамотно вписать обновленный жилой район. И без дополнительной инфраструктуры, в большей степени энергетической, дальнейшее развитие невозможно.

«Инженерная инфраструктура — это базовый и очень дорогой элемент. Но помимо нее есть дороги, есть социальные объекты — все это требует серьезных инвестиций. Преимущество КРТ в том, что можно сначала спланировать территорию целиком, а затем последовательно реализовывать ее — от магистральной инфраструктуры к деталям», — говорит Беззубкин.

На обновление транспортной и социальной инфраструктуры приходится значительная часть затрат в проектах КРТ. В рамках проектов закладываются реконструкция дорог и развитие остановочной сети. При этом сама концепция КРТ тесно связана с моделью «15-минутного города», когда ключевые сервисы находятся в шаговой доступности.

«Мы исходим из того, что вся базовая инфраструктура должна находиться внутри микрорайона. Это детские сады, поликлиники, торговые объекты. За последние годы мы построили и приобрели 10 детских садов и видим, что наличие социальной инфраструктуры напрямую влияет на привлекательность жилья. Более того, мы считаем, что встроенные форматы нужно развивать дальше — вплоть до образовательных комплексов, где детский сад и начальная школа находятся в одном здании. Это позволяет создать бесшовную образовательную среду рядом с домом», — прокомментировал глава Владивостока.

Первые результаты

Несмотря на долгосрочный характер проектов КРТ, первые результаты во Владивостоке могут появиться уже в ближайшие годы. Первым к этому подойдет КРТ на Адмирала Юмашева. По словам Игоря Шаповалова, проект будет развиваться поэтапно.

«Полный цикл реализации — до 2029 года. Но уже в следующем году мы планируем запустить ключевой элемент — современный фермерский рынок. Это важная часть инфраструктуры, которой сегодня не хватает городу», — рассказал Шаповалов.

Проект ГК «Эдельвейс» имеет горизонт реализации около семи лет — именно такой срок заложен в договор, заключенный между девелопером и городской администрацией. Застройщик отмечает, что проект находится на этапе разработки планировочной документации, затем последует этап расселения. Старт строительства запланирован на 2027–2028 годы.

Городские власти также связывают развитие КРТ с другими крупными проектами, включая реконструкцию парка Минного городка и развитие транспортной инфраструктуры.

«Мы рассчитываем, что первые ощутимые результаты жители увидят именно на территории Адмирала Юмашева. Там складывается синергия сразу нескольких проектов. Важно, что параллельно развивается и общественное пространство — Минный городок. Уже в ближайшее время там будет запущена значительная часть инфраструктуры. Кроме того, мы подтверждаем: развитие трамвайного движения в этом районе сохранится и будет модернизировано», — отметил Шестаков.

Несмотря на экономические и инфраструктурные преимущества, КРТ пока воспринимается частью жителей города настороженно. Основной страх связан с расселением и изменением привычной среды. Участники рынка сходятся во мнении, что ключ к изменению восприятия — реальные примеры.

«Нужно показать первый успешный проект — и отношение начнет меняться. КРТ — это в первую очередь про комфорт жителя: благоустройство, пешеходную среду, социальную инфраструктуру. Это развитие территории, а не ухудшение условий», — отметил Шаповалов.

По словам Беззубкина, важен и диалог с жителями. В проекте предусмотрено расселение семи многоквартирных домов на Тунгусской, один из которых признан аварийным. Всего планируется расселить 244 человека из 95 квартир. Не менее 5% жителей должны получить новое жилье до 1 сентября 2026 года, завершить расселение планируется до 2030 года.

«Мы уже сталкиваемся с возражениями по расселению, и здесь важно выстраивать коммуникацию. Этот процесс уже идет. Когда появится результат, восприятие будет меняться», — высказался глава ГК «Эдельвейс».

Власти придерживаются той же позиции. Глава Владивостока считает, что лучший способ снять опасения — это показать работающие проекты. Когда люди увидят результат, появится доверие.